La caparra confirmatoria è una somma che viene versata al momento della firma del contratto di acquisto o di affitto di un immobile.
Come Compilare la Caparra Confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma di denaro (o altre cose fungibili) che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto, con la funzione di confermare l’accordo, anticipare in parte la prestazione e soprattutto disciplinare le conseguenze dell’eventuale inadempimento. La disciplina è nell’articolo 1385 del codice civile: se il contratto viene regolarmente adempiuto, la caparra deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta; se invece una delle parti non adempie, scattano meccanismi particolari di recesso e risarcimento semplificato.
La dottrina e la giurisprudenza attribuiscono alla caparra confirmatoria tre funzioni principali. È innanzitutto un segno serio di conclusione del contratto: il fatto che una parte versi subito una somma rafforza l’affidamento dell’altra sulla volontà di portare a termine l’affare. Ha poi una funzione di anticipazione del prezzo, perché in caso di adempimento di solito viene imputata a quanto dovuto (ad esempio detraendo la caparra dal saldo prezzo in una compravendita). Soprattutto, svolge una funzione di indennizzo preventivo: se una parte non adempie, l’altra può sciogliere il contratto trattenendo la caparra o pretendendone il doppio, evitando almeno in parte la prova dettagliata del danno subito.
Il cuore dell’istituto sta proprio nella disciplina dell’inadempimento. Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra può esercitare un recesso “sanzionatorio” dal contratto e tenersi la somma ricevuta. Se invece è inadempiente la parte che ha incassato la caparra, l’altra può recedere e chiedere il pagamento del doppio della caparra versata. In entrambi i casi la caparra assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno collegata all’esercizio del recesso. Tuttavia la legge lascia una scelta alla parte non inadempiente: se preferisce, può non usare il meccanismo della caparra e domandare l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione giudiziale, con risarcimento del danno secondo le regole generali, cioè provando in concreto l’ammontare del pregiudizio ai sensi degli articoli 1453 e 1223 c.c.
È importante chiarire che questa scelta spetta solo alla parte fedele all’accordo, non a quella inadempiente: chi ha violato il contratto non può “decidere” di sciogliersi semplicemente perdendo la caparra, come accadrebbe con una caparra penitenziale. Questa confusione è frequente, ma l’assetto è diverso: nella caparra confirmatoria c’è un vero inadempimento e il recesso con ritenzione o pagamento del doppio è un rimedio a favore del danneggiato; nella caparra penitenziale, regolata dall’articolo 1386 c.c., la somma rappresenta invece il prezzo per esercitare un diritto di recesso pattuito, senza necessariamente parlare di inadempimento.
Proprio per questo, quando si redige un contratto, è essenziale usare termini chiari. Se si vuole prevedere una caparra confirmatoria, occorre indicarlo espressamente nel testo (“a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.” o formule analoghe). In mancanza di una volontà chiara, la somma versata rischia di essere qualificata dal giudice come semplice acconto sul prezzo, con conseguenze molto diverse: l’acconto, infatti, in caso di mancata conclusione dell’affare deve essere restituito e non consente automaticamente di trattenere somme o chiedere il doppio. Molte guide notarili e immobiliari insistono proprio sul distinguere, nei preliminari di compravendita, tra “caparra confirmatoria” e “acconto prezzo” per evitare contenziosi successivi.
La caparra confirmatoria trova il suo terreno d’elezione nella pratica delle compravendite immobiliari, specie nei contratti preliminari. In questi casi l’acquirente versa al venditore una somma, di solito una percentuale del prezzo (non fissata per legge ma spesso compresa in una fascia di alcuni punti percentuali), che sarà portata in detrazione dal saldo al rogito se tutto va bene. Se invece il venditore non si presenta al rogito o vende l’immobile ad altri, l’acquirente può scegliere se forzare l’esecuzione del contratto e ottenere una sentenza che tiene luogo del trasferimento, oppure recedere e chiedere il doppio della caparra. Se è l’acquirente a tirarsi indietro senza giustificazione, il venditore può sciogliere il contratto trattenendo la somma ricevuta, senza dover dimostrare nel dettaglio tutti i danni subiti dal mancato affare.
Da un punto di vista tecnico, la caparra confirmatoria è un patto accessorio a un contratto già concluso: presuppone che l’accordo principale esista e sia valido, e segue le sorti di quest’ultimo. La dottrina la qualifica come negozio reale, perché si perfeziona con la consegna effettiva della somma o delle cose fungibili alla controparte, non con il solo accordo scritto. Se il contratto principale è nullo o viene annullato, cade anche la caparra e le somme vanno restituite secondo le regole della ripetizione dell’indebito; se il contratto è invece solo risolto per inadempimento, la caparra continua a operare con la funzione risarcitoria prevista dall’articolo 1385.
Un’altra distinzione utile è quella tra caparra e altre clausole di garanzia. La caparra confirmatoria può coesistere con una clausola penale che preveda una somma dovuta in caso di inadempimento, ma i due strumenti operano in momenti diversi: la caparra entra in gioco quando il creditore sceglie il recesso e il contratto non è più adempiuto; la clausola penale si applica invece quando il creditore preferisce chiedere l’esecuzione o la risoluzione, lasciando che il risarcimento sia predeterminato nella penale. La giurisprudenza ha più volte sottolineato questa differenza di funzione, pur riconoscendo che entrambe le pattuizioni spingono l’obbligato ad adempiere.
Nella pratica è importante considerare anche il profilo fiscale e quello della misura. La legge non stabilisce percentuali minime o massime, ma nella contrattazione immobiliare ci si orienta spesso su caparre abbastanza consistenti da rendere “doloroso” l’inadempimento, senza però trasformarle in importi sproporzionati rispetto al valore dell’affare. In presenza di caparre manifestamente eccessive, parte della dottrina e qualche decisione giurisprudenziale ipotizzano l’applicazione analogica dei criteri di riduzione della clausola penale; si tratta però di un terreno delicato, da valutare caso per caso.
Per chi deve firmare un contratto, la chiave è sempre la consapevolezza. Accettare una caparra confirmatoria significa impegnarsi in modo rafforzato: se sarai tu a non rispettare l’accordo, potresti perdere la somma versata; se sarà l’altro a non adempiere, potrai ottenere almeno il doppio della caparra o far eseguire comunque il contratto, con risarcimento pieno. Se invece ciò che si desidera è la libertà di ripensarci pagando un “prezzo di recesso” fisso, l’istituto corretto non è la caparra confirmatoria ma la caparra penitenziale, che va però espressamente qualificata come tale e che rinuncia, di regola, alla possibilità di pretendere l’adempimento.
In prospettiva legale, la caparra confirmatoria è uno strumento molto utile per dare serietà al contratto e semplificare il risarcimento in caso di inadempimento, ma proprio per questo va usata e “nominata” con attenzione. Farla inserire con formule precise, comprenderne bene le conseguenze e, nei casi più rilevanti, farsi assistere da un professionista (notaio o avvocato) consente di sfruttarne le potenzialità di tutela, evitando fraintendimenti che potrebbero trasformare una somma pensata come garanzia in una fonte ulteriore di conflitto.
Esempio di Caparra Confirmatoria
Compravendita immobiliare (in proposta o preliminare)
Clausola di caparra confirmatoria – compravendita immobile
Le Parti convengono che, a seguito dell’accettazione della presente proposta/alla firma del preliminare del [immobile sito in …, dati catastali], il Promissario Acquirente versa al Promittente Venditore, a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., l’importo di € [____] (euro [in lettere]) mediante [bonifico/assegno circolare] in data [____], CRO/estremi [____].
In caso di regolare conclusione della compravendita, la caparra sarà imputata in detrazione del prezzo. In caso di inadempimento del Promissario Acquirente, la caparra resterà acquisita al Promittente Venditore; in caso di inadempimento del Promittente Venditore, questi restituirà il doppio della caparra ricevuta, fatti salvi l’esecuzione in forma specifica e/o il maggior danno.
Eventuali condizioni sospensive (es. mutuo/condoni/autorizzazioni) sono indicate al punto [__] e la caparra produrrà i suoi effetti solo al loro avveramento. Facoltativamente, le Parti convengono deposito fiduciario presso [notaio/escrow] con svincolo al verificarsi delle condizioni.
Locazione abitativa/commerciale (prima del contratto definitivo)
Clausola di caparra confirmatoria – locazione
A fronte dell’accettazione della presente proposta di locazione dell’immobile in [indirizzo] alle condizioni indicate, il Proponente Conduttore versa al Locatore, a titolo di caparra confirmatoria, € [____] (euro [in lettere]) con [bonifico/assegno] del [____].
All’atto della stipula del contratto, l’importo sarà imputato al primo canone/restituito secondo quanto pattuito. In caso di inadempimento del Proponente Conduttore alla sottoscrizione del contratto entro [data], la caparra resterà acquisita; in caso di inadempimento del Locatore, questi restituirà il doppio.
La caparra qui prevista è diversa dal deposito cauzionale che sarà eventualmente versato alla firma del contratto e che tutela danni e obbligazioni durante la locazione.
Vendita auto usata (tra privati o con venditore professionale)
Clausola di caparra confirmatoria – compravendita veicolo
Per il veicolo [marca/modello/versione], targa [____], VIN [____], le Parti convengono che il Compratore versa al Venditore, a titolo di caparra confirmatoria, € [____] in data [____] con [mezzo di pagamento], causale “caparra acquisto auto targa [____]”.
Alla trascrizione del passaggio di proprietà la somma sarà imputata al prezzo. In caso di inadempimento del Compratore alla stipula del passaggio entro [data], la caparra resterà acquisita; in caso di inadempimento del Venditore (mancata disponibilità, difformità essenziali non dichiarate), egli restituirà il doppio.
Se previsti controlli/condizioni (es. esito perizia, visura PRA libera da fermi), la caparra produrrà i suoi effetti solo al loro avveramento entro [data].
Prenotazione alberghiera/evento con caparra confirmatoria
Lettera di caparra confirmatoria – prenotazione
Io sottoscritto/a [Nome Cognome] confermo la prenotazione presso [Struttura] per il soggiorno/evento [descrizione] dal [check-in/data] al [check-out/data] e verso, a titolo di caparra confirmatoria, € [____] con [bonifico/carta] in data [____], CRO/estremi [____].
In caso di regolare fruizione, l’importo sarà imputato al corrispettivo; in caso di inadempimento del Cliente per cancellazione oltre i termini [policy: data/ora] o no-show, la caparra resterà acquisita; in caso di inadempimento della Struttura, sarà restituito il doppio.
Resta distinta ogni diversa penale eventualmente pattuita per recesso convenzionale (caparra penitenziale) che, se prevista, sostituisce gli effetti della caparra confirmatoria.
Fornitura beni/servizi su ordine con avvio lavori
Clausola di caparra confirmatoria – ordine/fornitura
Con riferimento all’ordine n. [____] per la fornitura [descrizione beni/servizi], il Committente versa al Fornitore, a titolo di caparra confirmatoria, € [____] in data [____].
Alla consegna/collaudo o alla fatturazione del primo SAL, la caparra sarà imputata al corrispettivo. In caso di inadempimento del Committente (recesso ingiustificato, mancato ritiro merce, impedimenti non dovuti a forza maggiore), la caparra resterà acquisita; in caso di inadempimento del Fornitore (mancata esecuzione senza giustificato motivo), questi restituirà il doppio, ferma la facoltà della Parte non inadempiente di agire per maggior danno.
Le Parti possono concordare deposito su conto dedicato/escrow con svincolo all’avvio lavori o al verificarsi di [condizione].
Modello Caparra Confirmatoria Word e PDF Editabile
Di seguito è possibile trovare il modello caparra confirmatoria da scaricare.
Il modello è disponibile in due formati: Word e PDF, entrambi facilmente scaricabili. Questo assicurerà che sia facile da compilare, modificare e condividere, indipendentemente dal software che scegliete di utilizzare.
