La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata da una parte all’altra al momento della stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Questa somma ha una duplice funzione: garantisce l’impegno delle parti a rispettare il contratto e funge da acconto sul prezzo totale dell’immobile. Se l’acquirente dovesse ritirarsi dall’accordo senza giusta causa, perderà la caparra versata. Al contrario, se il venditore dovesse cambiare idea, sarà tenuto a restituire all’acquirente il doppio della caparra. In questo modo, la caparra confirmatoria non solo tutela entrambe le parti, ma incentiva anche la conclusione del contratto definitivo, riducendo il rischio di inadempimenti.
Come compilare una caparra confirmatoria acquisto immobile
La caparra confirmatoria è una somma che l’acquirente versa al venditore quando c’è un accordo già perfezionato almeno a livello di proposta accettata o, più spesso, di preliminare di compravendita. La sua funzione è duplice: rafforza l’impegno alla conclusione del definitivo e predetermina un rimedio in caso di inadempimento. Se non si arriva al rogito per colpa dell’acquirente, il venditore trattiene la caparra; se è il venditore a non adempiere, deve restituire il doppio. Se invece tutto va a buon fine, la caparra si imputa al prezzo al momento del rogito o viene restituita, secondo quanto pattuito. È diversa dall’acconto prezzo (che è pagamento parziale del prezzo e ha regole fiscali proprie) e dalla caparra penitenziale (che è il corrispettivo di un recesso concordato e non opera come sanzione per inadempimento). Nella prassi immobiliare, la caparra confirmatoria si usa quando le parti vogliono “blindare” un accordo in vista del rogito e fissano tempi, condizioni e documenti da ottenere.
Una caparra ben compilata nasce da un testo scritto chiaro e completo. Vanno identificati con precisione i soggetti con i dati anagrafici e fiscali, l’immobile con indirizzo e dati catastali, l’importo della caparra in cifre e in lettere, il mezzo di pagamento (il bonifico con causale specifica è la via più trasparente), la scadenza per stipulare il preliminare o il definitivo, la destinazione della somma in caso di buon fine e gli effetti in caso di inadempimento. Se l’accordo prevede condizioni sospensive – per esempio l’ottenimento del mutuo o la cancellazione di ipoteche – è opportuno scriverle esplicitamente: finché la condizione non si avvera, la mancata stipula non genera gli effetti “punitivi” tipici della caparra; quando si avvera e una parte non adempie, allora la caparra opera.
Quando i tempi sono lunghi o serve massima neutralità, le parti possono prevedere il deposito fiduciario della caparra presso il notaio o in un conto vincolato, così che il denaro si sblocchi solo al verificarsi delle condizioni previste.
Sul piano fiscale-formale, se la caparra è inserita in una proposta accettata o in un preliminare, il documento va registrato entro i termini di legge presso l’Agenzia delle Entrate. Alla registrazione del preliminare si applica un’imposta fissa di registrazione e un’imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria, oltre all’imposta di bollo; sugli acconti prezzo non soggetti a IVA si applica un’ulteriore imposta proporzionale. Se invece l’operazione finale sarà soggetta a IVA (tipico per acquisti dal costruttore in certi casi), gli acconti seguono l’IVA e cambiano gli effetti sull’imposta di registro. In ogni caso, la caparra confirmatoria non è un canone né un acconto “automatico”: diventa parte del prezzo solo quando le parti lo prevedono e quando si arriva al rogito. Per evitare errori, nella causale del bonifico indica sempre “caparra confirmatoria su preliminare/proposta per acquisto immobile sito in …” e conserva copia del pagamento insieme all’accordo sottoscritto: data e tracciabilità sono elementi di prova importanti.
Esempio di caparra confirmatoria acquisto immobile
Il/La sottoscritto/a Nome Cognome, nato/a a Luogo di nascita prov. Provincia il Data di nascita, e residente a Indirizzo di residenza, prov. Provincia, in via Nome Via n.ro Numero Civico.
Codice fiscale: Codice Fiscale
DICHIARA
Di aver ricevuto in data odierna dal/la signor/a Nome Cognome, nato/a a Luogo di nascita prov. Provincia il Data di nascita, e residente a Indirizzo di residenza, prov. Provincia, in via Nome Via n.ro Numero Civico.
Codice fiscale: Codice Fiscale
L’importo pari a euro Importo.
Il pagamento è avvenuto (specificare se in contanti, tramite bonifico, assegno…) a titolo di caparra confirmatoria per l’acquisto dell’immobile sito in Indirizzo dell’immobile.
La presente caparra confirmatoria è versata a garanzia dell’esecuzione del contratto preliminare di compravendita dell’immobile sopra indicato, in conformità con quanto previsto dagli articoli 1385 e seguenti del Codice Civile.
Eventuali ulteriori termini e condizioni relativi al contratto preliminare sono concordati tra le parti e saranno definiti in un documento separato.
Data Data
Firma Firma del dichiarante
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