La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata da una parte all’altra al momento della stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Questa somma ha una duplice funzione: garantisce l’impegno delle parti a rispettare il contratto e funge da acconto sul prezzo totale dell’immobile. Se l’acquirente dovesse ritirarsi dall’accordo senza giusta causa, perderà la caparra versata. Al contrario, se il venditore dovesse cambiare idea, sarà tenuto a restituire all’acquirente il doppio della caparra. In questo modo, la caparra confirmatoria non solo tutela entrambe le parti, ma incentiva anche la conclusione del contratto definitivo, riducendo il rischio di inadempimenti.
Come compilare una caparra confirmatoria acquisto immobile
La caparra confirmatoria, nell’acquisto di un immobile, è uno strumento con una forte funzione di garanzia e di pressione all’adempimento, disciplinato dall’articolo 1385 del codice civile. Si tratta di una somma di denaro che il promissario acquirente consegna al promittente venditore, di solito al momento del preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso). Questa somma non è un semplice anticipo del prezzo, ma ha una precisa funzione legale: rafforzare il vincolo contrattuale e predeterminare, almeno in parte, le conseguenze economiche di un eventuale inadempimento di una delle parti. È importante distinguere la caparra confirmatoria da altre figure, come la caparra penitenziale o il semplice acconto, perché la disciplina giuridica e gli effetti concreti in caso di problemi sono molto diversi.
Quando le parti si comportano correttamente e il contratto viene eseguito fino in fondo, la caparra confirmatoria viene imputata al prezzo dell’immobile. In pratica, al momento del rogito definitivo dal notaio, la somma già versata a titolo di caparra viene sottratta dal prezzo residuo da pagare; dal punto di vista economico, quindi, alla fine si comporta come un acconto, ma la sua funzione giuridica nel frattempo è stata quella di garanzia. Se il contratto si conclude regolarmente, la caparra non dà luogo a effetti particolari diversi da questa imputazione: è in caso di inadempimento che la disciplina dell’articolo 1385 c.c. mostra tutta la sua rilevanza.
Se a non adempiere è il promissario acquirente, cioè chi deve comprare l’immobile e non rispetta gli obblighi assunti (ad esempio non si presenta al rogito senza giustificazione, non paga il prezzo nei termini pattuiti, non ottiene il mutuo ma senza che questo sia stato previsto come condizione sospensiva, e così via), il venditore ha una scelta. Può recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, senza dover provare l’entità del danno subito, proprio perché la legge gli riconosce la funzione risarcitoria forfettaria di quella somma. In alternativa, può decidere di non limitarsi al recesso, ma di chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto o il risarcimento del danno per l’intero, agendo in giudizio; in questo caso, la caparra non resta automaticamente acquisita, ma potrà essere imputata a quanto eventualmente riconosciuto come danno dal giudice o restituita se il danno risulti inferiore. La forza della caparra sta nel fatto che consente al venditore, con una scelta unilaterale di recesso per inadempimento, di ottenere subito un ristoro economico, evitando un contenzioso lungo e incerto.
Se invece è il promittente venditore a risultare inadempiente, la posizione dell’acquirente è speculare. L’acquirente, constatato l’inadempimento del venditore (ad esempio il rifiuto di presentarsi al rogito, l’impossibilità di trasferire la piena proprietà per problemi ipotecari non dichiarati, la vendita dello stesso immobile a terzi), può recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. Anche qui la logica è quella di un risarcimento prefissato: l’acquirente non deve dimostrare in concreto il danno subito, perché la legge presume che il doppio della caparra rappresenti un ristoro adeguato, salvo che egli preferisca intraprendere un’azione giudiziaria per ottenere l’esecuzione del contratto o un risarcimento più ampio. La possibilità di ottenere il “doppio della caparra” è uno degli aspetti più noti e caratteristici di questo istituto e funge da forte deterrente contro comportamenti scorretti del venditore.
È fondamentale comprendere che la caparra confirmatoria non agisce automaticamente: serve un inadempimento di una certa gravità, tale da giustificare il recesso. Se si tratta di un semplice ritardo di pochi giorni o di una contestazione marginale, è discutibile che si possa legittimamente invocare la disciplina della caparra per sciogliere il contratto e trattenere la somma o chiederne il doppio. Nella prassi si richiede che la parte adempiente metta in mora l’altra, ad esempio con una diffida formale, assegnando un termine per adempiere e dichiarando che, in mancanza, si riterrà il contratto risolto per inadempimento con conseguente applicazione dell’articolo 1385 c.c. L’esatta valutazione di cosa sia “grave” inadempimento dipende dalle circostanze concrete e spesso è oggetto di discussione, il che rende prudente farsi assistere da un professionista quando la situazione si complica.
Per evitare equivoci, è essenziale che nel preliminare di compravendita sia chiaramente specificato che la somma versata ha natura di caparra confirmatoria ai sensi dell’articolo 1385 c.c. e non di semplice acconto. Se le parti non lo precisano e si limitano a parlare di “acconto”, la somma sarà generalmente considerata un’anticipazione del prezzo priva della funzione tipica della caparra: in caso di inadempimento, non scatterà la regola del trattenerla o restituirla al doppio, ma si dovranno applicare le regole generali sul risarcimento del danno, con tutti i problemi probatori del caso. Spesso nel preliminare si distinguono le voci, indicando chiaramente l’importo della caparra e, se del caso, ulteriori acconti successivi sul prezzo, proprio per evitare confusione e assicurare che le parti siano consapevoli del diverso regime giuridico.
La caparra confirmatoria va tenuta distinta anche dalla caparra penitenziale prevista dall’articolo 1386 c.c. Quest’ultima è collegata a un vero e proprio diritto di recesso “libero”, esercitabile senza bisogno di allegare un inadempimento: chi recede perde la caparra o deve restituirla al doppio, ma lo fa sulla base di una facoltà pattuita, non per violazione del contratto. Nella compravendita immobiliare tra privati è assai più frequente la caparra confirmatoria, che presuppone l’inadempimento, ma nelle clausole contrattuali la terminologia può talvolta essere usata in modo impreciso. Per questo è importante che nel testo del preliminare sia chiaro se le parti intendono regolare un’uscita “penitenziale” dal contratto o un meccanismo di garanzia in caso di inadempimento.
Dal punto di vista pratico, la quantificazione della caparra confermatoria è lasciata all’autonomia contrattuale delle parti, ma deve essere ragionevole. In genere, per l’acquisto di un immobile, si vedono percentuali variabili, spesso intorno al 10% del prezzo pattuito, ma non esiste una regola fissa. Una caparra eccessivamente bassa rischia di non avere reale funzione deterrente; una caparra sproporzionatamente alta, invece, potrebbe essere considerata dall’interprete come una penalità eccessiva e, in casi estremi, essere ridimensionata o giudicata contraria a buona fede. La valutazione concreta dipende da molti fattori: valore dell’immobile, tempistiche previste, condizioni particolari dell’affare, necessità di tutela di una parte rispetto all’altra.
Occorre poi coordinare la caparra confirmatoria con eventuali condizioni inserite nel preliminare, come la condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo. Se il contratto prevede che l’efficacia sia subordinata al rilascio del finanziamento e questo non viene concesso, di regola non si parla di inadempimento ma di mancato avveramento della condizione: in tal caso la caparra dovrebbe semplicemente essere restituita, perché il contratto non si perfeziona. Se invece il mutuo non viene concesso ma la parte si era assunta il rischio senza aver previsto una clausola specifica, il mancato finanziamento potrebbe non costituire automaticamente una giustificazione sufficiente per evitare le conseguenze previste per l’inadempimento. La corretta redazione delle clausole su caparra e condizioni è quindi cruciale per evitare di trovarsi in situazioni in cui le aspettative delle parti non coincidono con quanto risulta dal contratto.
Dal punto di vista fiscale, la caparra confirmatoria versata in occasione del preliminare è soggetta all’imposta di registro in misura fissa, che viene applicata direttamente al momento della registrazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate. Quando si giunge al rogito definitivo, la caparra viene imputata al prezzo e la relativa imposta già versata può avere rilevanza nel conteggio complessivo delle imposte dovute, secondo la normativa vigente al momento dell’atto. Anche sotto questo profilo conviene affidare la redazione e la gestione degli adempimenti a un notaio o a un professionista esperto, che si occupi della registrazione nei termini di legge e dell’esatta applicazione delle imposte.
Esempio di caparra confirmatoria acquisto immobile
SCRITTURA PRIVATA DI PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
CON CAPARRA CONFIRMATORIA
Tra
Il Sig./La Sig.ra ___________________________, nat a __________________________ (_____), il __________, C.F. _________________________________, residente in ________________________________, via/piazza __________________________________ n. ___, di seguito “Promittente Venditore”,
e
Il Sig./La Sig.ra ___________________________, nat a __________________________ (_____), il __________, C.F. _________________________________, residente in ________________________________, via/piazza __________________________________ n. ___, di seguito “Promissario Acquirente”,
congiuntamente “le Parti”,
si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore promette di vendere al Promissario Acquirente, che promette di acquistare, il seguente immobile:
– ubicato in ________________________________, via/piazza __________________________________ n. ___,
– piano ______, interno _____,
– composto da ________________________________________________,
– censito al Catasto Fabbricati del Comune di __________________ al foglio ______, particella ______, subalterno ______, categoria ______, classe ____, consistenza __________, rendita catastale € ____________,
con ogni diritto, accessorio, pertinenza, dipendenza e quota di comproprietà sulle parti comuni ex art. 1117 c.c., nonché con annessa/e pertinenza/e, se presente/i, così descritta/e: ______________________________________________________________.
Art. 2 – Titolo di provenienza e libertà dell’immobile
Il Promittente Venditore dichiara di essere pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile in virtù di ____________________________________________ (atto/rogito) stipulato in data _____________ a rogito del Notaio Dott. _________________________, rep. n. ____, registrato a ____________________ in data _______________ al n. ____, e trascritto a ____________________ in data __________ ai nn. ________.
Dichiara inoltre che l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli o altri gravami pregiudizievoli, nonché libero da diritti di terzi che ne limitino la piena disponibilità, salvo quanto eventualmente qui di seguito specificamente indicato: ___________________________________________________________.
Dichiara altresì che l’immobile è libero da persone e cose, salvo diversi accordi che le Parti convengono come segue: ____________________________________________________________.
Art. 3 – Prezzo
Il prezzo complessivo convenuto per la compravendita dell’immobile è fissato in € ______________________ (euro ________________________________), oltre/oneri accessori come di legge.
Il Promissario Acquirente si impegna a corrispondere il suddetto prezzo con le seguenti modalità:
– a titolo di caparra confirmatoria, come meglio disciplinato al successivo articolo 4, la somma di € ______________________ pagata contestualmente alla sottoscrizione della presente scrittura;
– eventuali ulteriori acconti sul prezzo, pari a € __________________, da versarsi entro il _______________ con le seguenti modalità: ____________________________________;
– il saldo prezzo, pari a € ______________________, da versarsi al momento del rogito definitivo innanzi al Notaio prescelto.
Art. 4 – Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
A titolo di caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385 del codice civile, il Promissario Acquirente versa al Promittente Venditore, che con la sottoscrizione del presente contratto dichiara di ricevere, la somma di € ______________________ (euro ________________________________), mediante _____________________________________ (es. bonifico, assegno bancario/circolare n. ________ emesso da _______________________ in data ____________).
In caso di regolare adempimento e di stipula del contratto definitivo, la suddetta caparra verrà imputata in conto prezzo.
In caso di inadempimento imputabile al Promissario Acquirente, il Promittente Venditore avrà facoltà di recedere dal presente contratto, trattenendo la caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c., salvo il maggior danno qualora non si avvalga di tale facoltà e preferisca agire per l’esecuzione o per il risarcimento integrale.
In caso di inadempimento imputabile al Promittente Venditore, il Promissario Acquirente avrà facoltà di recedere dal presente contratto e di esigere la restituzione del doppio della caparra versata, ai sensi dell’art. 1385 c.c., salvo il maggior danno qualora non si avvalga di tale facoltà e preferisca agire per l’esecuzione o per il risarcimento integrale.
Art. 5 – Termine per il rogito
Le Parti convengono che il contratto definitivo di compravendita verrà stipulato entro e non oltre il __________________, innanzi al Notaio Dott. ____________________________, con studio in ____________________________, ovvero altro Notaio di comune gradimento da individuarsi per iscritto tra le Parti.
Ciascuna Parte si impegna, sin d’ora, a prestare la propria collaborazione per la stipula del rogito nel termine sopra indicato, provvedendo a fornire tutta la documentazione necessaria e a compiere gli adempimenti di legge.
Art. 6 – Possesso dell’immobile
Il possesso materiale dell’immobile, unitamente alle chiavi, verrà trasferito al Promissario Acquirente al momento della stipula del rogito e del pagamento dell’intero prezzo, salvo diverso accordo tra le Parti qui di seguito specificato: ____________________________________________________________.
Da tale momento saranno a carico del Promissario Acquirente tutte le spese e gli oneri inerenti all’immobile, comprese le imposte, le utenze e gli oneri condominiali ordinari.
Art. 7 – Spese, imposte e oneri
Le spese del presente preliminare, della sua eventuale registrazione e del successivo rogito notarile, nonché le imposte relative, saranno a carico secondo quanto stabilito dalla legge, salvo diversi accordi esplicitamente indicati come segue: ____________________________________________________________.
Gli oneri condominiali ordinari fino alla data del rogito resteranno a carico del Promittente Venditore; da tale data in avanti saranno a carico del Promissario Acquirente. Gli eventuali oneri straordinari già deliberati alla data di sottoscrizione della presente scrittura resteranno a carico del Promittente Venditore, salvo diverso accordo scritto.
Art. 8 – Dichiarazioni urbanistiche e catastali
Il Promittente Venditore dichiara che l’immobile risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti e che non sono stati eseguiti interventi in assenza o in difformità da titoli abilitativi, salvo quanto segue: ____________________________________________________________.
Dichiara altresì che la planimetria catastale depositata corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, salvo eventuali difformità qui di seguito espressamente indicate: ____________________________________________.
Art. 9 – Eventuale condizione sospensiva (es. mutuo)
Le Parti convengono che l’efficacia del presente preliminare è sospensivamente condizionata all’ottenimento, da parte del Promissario Acquirente, di un mutuo ipotecario dell’importo di € ______________________ entro il _________________, alle condizioni usuali di mercato.
In caso di mancato avveramento della suddetta condizione sospensiva entro il termine indicato, per causa non imputabile al Promissario Acquirente, il presente contratto si intenderà privo di effetti e il Promittente Venditore sarà tenuto a restituire integralmente la caparra ricevuta, senza corresponsione di interessi né di ulteriori somme, salvo diversi accordi scritti.
Qualora le Parti non intendano prevedere alcuna condizione sospensiva, la presente clausola deve intendersi non apposta.
Art. 10 – Clausola risolutiva espressa (facoltativa)
Fatto salvo quanto previsto in tema di caparra confirmatoria, le Parti convengono che il mancato rispetto dei termini essenziali di cui agli articoli 3 e 5, ove imputabile alla Parte inadempiente, comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., mediante semplice comunicazione scritta all’altra Parte, anche a mezzo raccomandata A/R o PEC, con conseguente applicazione delle previsioni di cui all’articolo 4.
Art. 11 – Foro competente
Per qualsiasi controversia derivante dall’interpretazione, esecuzione o validità del presente contratto, le Parti convengono la competenza esclusiva del Foro di ________________________, salvo diversa inderogabile previsione di legge.
Art. 12 – Trattamento dati personali
Le Parti dichiarano di essere informate, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 e della normativa nazionale in materia di privacy, che i dati personali forniti saranno trattati esclusivamente per le finalità connesse alla esecuzione del presente contratto e agli adempimenti di legge.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ______________________, data _______________
Il Promittente Venditore
(firma leggibile)
Il Promissario Acquirente
(firma leggibile)
Allego copia dei documenti di identità e dei codici fiscali delle Parti.
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