Benvenuti sulla nostra pagina dedicata ai modelli di proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo. Sappiamo quanto possa essere complesso navigare nel mondo delle transazioni immobiliari, specialmente quando si tratta di trattative tra privati. Ecco perché abbiamo creato dei fac simile di proposta di acquisto per aiutarti a gestire al meglio il tuo accordo. Questi documenti, disponibili sia in formato Word che PDF, sono pronti per essere scaricati e personalizzati secondo le tue esigenze specifiche. Sono stati redatti da esperti del settore per garantirti la massima chiarezza e sicurezza nelle tue transazioni immobiliari. Ogni modello contiene tutte le clausole necessarie per proteggere entrambe le parti e garantire una trattativa trasparente e senza sorprese.
Come scrivere una proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo
Una proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo è, in sostanza, una proposta di contratto preliminare di compravendita immobiliare che diventa efficace solo se la banca concede al compratore il finanziamento necessario. Dal punto di vista giuridico si tratta di un normale contratto, fondato su proposta e accettazione, al quale le parti aggiungono una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo ai sensi dell’articolo 1353 del codice civile: gli effetti del contratto restano sospesi fino al verificarsi dell’evento, e se l’evento non si verifica il contratto non produce effetti e le parti vengono liberate.
Nel rapporto tra privati la proposta di acquisto è, tecnicamente, una proposta contrattuale che il promittente acquirente rivolge al promittente venditore indicando immobile, prezzo, modalità di pagamento, tempi per il rogito e, spesso, una caparra confirmatoria. Diventa vincolante quando il venditore la accetta e ne dà conoscenza all’acquirente, secondo lo schema generale di formazione del contratto richiamato dall’articolo 1326 c.c. Se le parti decidono di inserire la subordinazione al mutuo, stanno introducendo una condizione che sospende l’efficacia del preliminare: fino a quando il mutuo non è deliberato positivamente, il vincolo resta “in attesa” e nessuno può pretendere l’esecuzione definitiva (ad esempio il rogito e il pagamento integrale del prezzo).
Perché la clausola di subordinazione al mutuo funzioni davvero come condizione sospensiva e non si trasformi in una fonte di contenzioso, è importante che sia formulata con sufficiente precisione. Nella pratica notarile e nella giurisprudenza si sottolinea che la condizione non può essere una formula vaga tipo “salvo ottenimento di mutuo”, ma dovrebbe indicare almeno la natura del finanziamento, l’importo minimo da ottenere (ad esempio una percentuale del prezzo), un termine entro cui deve arrivare la delibera e, se possibile, i parametri fondamentali (durata e tipo di mutuo). In questo modo si rende determinabile l’evento condizionante: la condizione è avverata se l’acquirente ottiene, entro il termine concordato, un mutuo compatibile con quanto pattuito; se la banca rifiuta o offre qualcosa di radicalmente diverso (importo molto più basso, condizioni insostenibili), la condizione non si considera avverata e il contratto rimane inefficace.
Dal momento in cui la proposta viene accettata, entrambe le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fede. Per l’acquirente, questo significa attivarsi seriamente per chiedere il mutuo, fornire documentazione alla banca, presentare la domanda in tempi congrui e non rendere impossibile o eccessivamente difficoltoso il verificarsi della condizione. La giurisprudenza tende a considerare il mancato ottenimento del mutuo come condizione sospensiva “mista”, perché dipende in parte da un terzo (la banca) e in parte dalla condotta dell’acquirente; proprio per questo, se l’acquirente non si attiva o ostacola l’istruttoria, la condizione si può ritenere artificialmente mancata e il venditore può reagire invocando l’inadempimento invece che la semplice mancanza della condizione. Dall’altra parte, il venditore, pur restando libero di non concludere con altri, ha l’onere di collaborare per quanto necessario (ad esempio fornendo al compratore documenti sull’immobile richiesti dalla banca) e di non approfittare della condizione per sottrarsi al contratto se il mutuo viene effettivamente accordato nei termini.
Un nodo pratico importante è la gestione della caparra confirmatoria, che molto spesso accompagna la proposta di acquisto. Se la proposta è espressamente subordinata al buon esito del mutuo come condizione sospensiva, la regola di base è che, se il mutuo viene negato e la condizione non si avvera senza colpa delle parti, il contratto non produce effetti e la caparra dev’essere restituita all’acquirente. In questo scenario non c’è inadempimento, quindi non scattano i meccanismi di ritenzione o richiesta del doppio previsti dall’articolo 1385 c.c.; semplicemente si torna alla situazione originaria perché il contratto è rimasto “allo stato potenziale”. Se invece il mutuo viene concesso e l’acquirente decide comunque di non procedere, la condizione si è avverata e il suo rifiuto diventa inadempimento: in quel caso il venditore potrà trattenere la caparra o chiedere il doppio se ad essere inadempiente è lui. Ciò spiega perché, nella redazione della clausola di subordinazione, molti professionisti insistano nel distinguere chiaramente tra mancanza di mutuo e semplice ripensamento dell’acquirente.
Altro aspetto delicato riguarda la prova del mancato ottenimento del mutuo. Per evitare contestazioni sul fatto che la condizione non si è avverata per cause non imputabili all’acquirente, è prudente che la proposta indichi il dovere dell’acquirente di produrre al venditore, entro il termine pattuito, la comunicazione formale di diniego da parte della banca o degli istituti contattati. In mancanza di questa prova, il venditore potrebbe sostenere che il compratore non ha seriamente richiesto il mutuo o che aveva ottenuto una proposta che non ha accettato per ragioni personali; in quel caso il confine tra mancanza della condizione e inadempimento potrebbe diventare molto sottile e sfavorevole per l’acquirente. Alcuni modelli contrattuali prevedono persino l’obbligo per l’acquirente di rivolgersi ad almeno un certo numero di istituti o di non rifiutare senza valida ragione offerte coerenti con il mercato, proprio per rafforzare il carattere “serio” della subordinazione.
Sul piano temporale, la clausola di subordinazione al mutuo introduce quasi sempre un termine entro cui la banca deve pronunciarsi, trascorso il quale la condizione si considera non avverata se non vi è delibera positiva. Questo termine va tarato sulle prassi bancarie: troppo breve rischia di rendere quasi impossibile un esito positivo; troppo lungo immobilizza il venditore per mesi senza certezze. In molti casi si fissano termini di alcune settimane o pochi mesi, eventualmente prorogabili per accordo tra le parti se l’istruttoria è in corso e mancano solo passaggi formali. È opportuno anche chiarire che cosa accade allo spirare del termine: se le parti non si dicono nulla, la condizione si intende mancata e ci si considera liberi, oppure si richiede una comunicazione espressa di rinuncia alla proposta? Una buona redazione contrattuale dovrebbe prevedere esplicitamente le conseguenze del silenzio e le modalità con cui le parti si scambiano le informazioni sull’andamento della pratica di mutuo.
Da non confondere con la clausola di subordinazione sospensiva è la clausola risolutiva legata al mutuo. In alcuni casi le parti potrebbero preferire che il contratto produca immediatamente effetti, ma che sia previsto il diritto di sciogliersi se il mutuo, richiesto dopo, viene rifiutato entro una certa data. In questo caso non si è in presenza di condizione sospensiva, ma di condizione risolutiva o di clausola risolutiva collegata a un fatto futuro: fino al diniego il contratto è pienamente efficace e può produrre obblighi accessori (ad esempio versamenti ulteriori, immissione anticipata in possesso), e solo l’eventuale diniego del mutuo fa venir meno il vincolo, con la necessità di regolare restituzioni e rimborsi secondo patti specifici. Nei rapporti tra privati, però, la configurazione più frequente resta quella sospensiva, anche perché è più semplice da gestire sul piano fiscale e delle imposte di registro, che vengono di norma applicate solo quando la condizione si avvera.
Un ulteriore profilo legale riguarda l’interazione con il notaio e con il successivo rogito. La proposta di acquisto subordinata al mutuo non sostituisce il rogito notarile, ma ne è il passo preparatorio: se la condizione si avvera, le parti restano obbligate a stipulare il contratto definitivo davanti al notaio entro il termine indicato nella proposta o concordato successivamente. In questa fase il notaio può svolgere un ruolo importante sia nel controllo della regolarità dell’immobile (visure ipotecarie e catastali, verifica di abusi edilizi) sia nel coordinare le tempistiche con la banca erogante, che di solito pretende che il mutuo sia stipulato contestualmente al rogito con iscrizione ipotecaria sull’immobile. Se emergono problemi gravi sull’immobile che impediscono alla banca di erogare (ipoteche non cancellate, abusi insanabili, mancanza di conformità urbanistica), si pone la questione se la mancata concessione del mutuo sia imputabile all’acquirente o al venditore; in casi del genere la clausola di subordinazione dovrebbe essere letta in combinazione con gli obblighi di garanzia del venditore e con il principio generale di buona fede, potendo giustificare la liberazione dell’acquirente anche quando la banca nega il mutuo per ragioni legate all’immobile e non al merito creditizio del compratore.
Infine, sotto il profilo delle tutele, chi stipula una proposta subordinata al mutuo dovrebbe sempre ricordare che la clausola non lo mette automaticamente al riparo da qualsiasi rischio. Se la subordina solo a condizioni molto strette (ad esempio mutuo a tasso fisso non superiore a una certa percentuale, su durata precisa) e poi il mercato mutui cambia, potrebbe trovarsi in bilico tra l’accettare condizioni meno favorevoli o rinunciare all’affare; se la formula è troppo generica, potrebbe nascere un contenzioso sull’effettivo mancato avverarsi della condizione. Per il venditore, accettare una proposta subordinata significa rinunciare a vendere ad altri per un certo periodo, con il rischio che l’affare salti; per questo è normale che chieda una caparra e clausole chiare sui termini e sugli obblighi dell’acquirente nella richiesta del mutuo.
Esempio proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo
PROPOSTA DI ACQUISTO TRA PRIVATI SUBORDINATA AL MUTUO
Tra:
Proponente Acquirente: [NOME COGNOME / CF / luogo e data di nascita / residenza / tel / email]
Eventuale altro cointestatario: [NOME COGNOME / CF / …]
(di seguito “Proponente/i”)
e
Promittente Venditore (destinatario della proposta): [NOME COGNOME / CF / luogo e data di nascita / residenza / tel / email]
(di seguito “Venditore”)
1) OGGETTO – IMMOBILE
Il Proponente intende acquistare l’unità immobiliare sita in [COMUNE, VIA/PIAZZA, N. CIV., PIANO, INTERNO], censita al Catasto Fabbricati del Comune di [____], Foglio [__], Particella [__], Sub [__], Categoria [__], Classe [__], Rendita catastale € [__].
Pertinenze e accessori: [es. cantina sub __, box sub __, posto auto, giardino/esclusivo].
Beni mobili ricompresi (se del caso, elenco dettagliato): [____].
2) PREZZO E MODALITÀ DI PAGAMENTO
Prezzo proposto per la compravendita: € [__________] (euro [in lettere: __________]).
Pagamento come segue:
a) Caparra confirmatoria alla firma della presente: € [__________] mediante [assegno circolare n.__ / bonifico su IBAN del Venditore/notaio escrow: __________ con valuta __].
b) Eventuale integrazione a titolo di acconto al preliminare: € [__________] entro il [____].
c) Saldo prezzo al rogito notarile: € [__________], con fondi propri e/o erogazione mutuo.
3) CONDIZIONE SOSPENSIVA – MUTUO
La presente proposta è sottoposta a condizione sospensiva del positivo ottenimento da parte del/dei Proponente/i di un mutuo ipotecario per un importo non inferiore a € [__________] (o almeno [__]% del prezzo), con durata [__] anni e tasso/forma [fisso/variabile/…], da parte di [Banca/Istituto: ________] o altro istituto a condizioni equivalenti.
Termine per l’avveramento della condizione: entro il [____] (non oltre [__] giorni dalla data di accettazione della proposta).
Il Proponente si impegna a presentare domanda di mutuo entro [__] giorni dall’accettazione e a collaborare con la perizia.
In caso di mancato ottenimento del mutuo entro il termine, comprovato da diniego scritto della banca o mancata delibera reddituale/perizia negativa, la presente proposta rimarrà inefficace e le somme versate a titolo di caparra/acconti saranno restituite integralmente al Proponente entro [__] giorni, senza penali per le parti.
Laddove il mutuo venga deliberato in misura inferiore ma comunque pari almeno a € [__________]/[__]% del prezzo, il Proponente potrà: [barrare una] [ ] rinunciare alla condizione e integrare con mezzi propri; [ ] recedere senza oneri.
4) DURATA IRREVOCABILITÀ E ACCETTAZIONE
La presente proposta è irrevocabile fino al [____].
L’accettazione del Venditore dovrà pervenire al Proponente (o al recapito/PEC indicato) entro tale termine, mediante sottoscrizione della presente. In difetto, la proposta si intenderà decaduta e la caparra dovrà essere restituita senza indugio.
5) PRELIMINARE E ROGITO
Le parti si impegnano a stipulare contratto preliminare (se previsto) entro il [____] e il rogito notarile entro il [____] (o entro [__] giorni dall’avveramento della condizione sul mutuo/erogazione).
Notaio rogante scelto da [Proponente/Venditore]: [Studio Notaio ________].
Alla data del rogito, l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, salvi gli arredi pattuiti, e libero da ipoteche, pignoramenti, vincoli non dichiarati, nonché in regola urbanistica e catastale.
6) CAPARRA CONFIRMATORIA E INADEMPIMENTO
La somma di cui al punto 2.a) ha natura di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. e, in caso di inadempimento imputabile al Proponente dopo l’avveramento della condizione sospensiva, verrà acquisita dal Venditore; in caso di inadempimento del Venditore, che non dia luogo alla stipula del rogito, il Venditore restituirà al Proponente il doppio della caparra, ferma la possibilità di richiedere l’esecuzione o il maggior danno.
Finché la condizione sospensiva (mutuo) non si avvera, non operano le conseguenze della caparra.
7) SPESE, IMPOSTE E ONERI
Spese notarili e imposte di trasferimento: a carico del Proponente, salvo agevolazioni prima casa se richieste.
Spese condominiali ordinarie fino alla data di rogito a carico del Venditore; conguagli secondo regolamento. Oneri straordinari già deliberati prima del rogito: a carico di [Venditore/Acquirente].
Le utenze saranno volturate a cura dell’Acquirente dalla data di consegna chiavi.
8) DICHIARAZIONI DEL VENDITORE
Il Venditore dichiara:
– la piena proprietà e disponibilità dell’immobile;
– la conformità urbanistico-edilizia e catastale (planimetria conforme allo stato di fatto alla data del rogito);
– l’assenza di vincoli, servitù non apparenti, locazioni o diritti di prelazione diversi da quelli dichiarati;
– la disponibilità dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) valido da consegnare al rogito.
Eventuali difformità note: [____]. Il Venditore si impegna a regolarizzare a proprie spese le difformità sanabili entro il rogito (o a ridurre il prezzo di € [____]).
9) POSSESSO, CONSEGNA CHIAVI E STATO D’USO
Il possesso e le chiavi saranno consegnati all’Acquirente al rogito. L’immobile sarà consegnato libero e in normale stato d’uso, con impianti funzionanti (salvo patti diversi) e privo di rifiuti.
Verbale di consegna e letture contatori al momento del rogito.
10) MEDIAZIONE
Rapporto esclusivo tra privati: [ ] sì [ ] no.
Eventuale mediatore: [Ragione sociale], provvigione a carico di [Parte], non dovuta in caso di mancato avveramento della condizione sospensiva senza colpa del Proponente.
11) TRATTAMENTO DATI
Le parti si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali ai soli fini dell’esecuzione del presente accordo e degli adempimenti connessi (banca, notaio, tecnico), ai sensi della normativa vigente.
12) FORO E LEGGE APPLICABILE
Per ogni controversia sarà competente il Foro di [____], salvo diversa competenza inderogabile. Si applica la legge italiana.
ALLEGATI (barrare e allegare)
[ ] Copia documento identità e CF Proponente/i
[ ] Assegno/contabile bonifico caparra
[ ] Elenco beni mobili ricompresi
[ ] Eventuale APE / planimetria catastale aggiornata
[ ] Eventuali certificati/relazioni tecniche
[ ] Informativa bancaria/indicazioni per mutuo (facoltativa)
LUOGO E DATA PROPOSTA: [__________]
FIRMA PROPONENTE/I: ________________________________
ACCETTAZIONE DEL VENDITORE
Il/La sottoscritto/a [NOME COGNOME], in qualità di proprietario/a, accetta integralmente la proposta alle condizioni sopra indicate.
Luogo e data: [__________]
Firma Venditore: ________________________________
SPAZIO NOTE/VARIANTI APPROVATE
[___________________________________________________________________________]
Fac simile proposta di acquisto tra privati subordinata al mutuo editabile da scaricare
Nel seguente paragrafo, ci addentriamo nell’argomento del modello di proposta di acquisto tra privati subordinata all’ottenimento di un mutuo. Questa è una situazione comune nel mercato immobiliare, in cui l’acquirente è interessato a comprare un bene immobile, ma l’acquisto è condizionato all’approvazione di un mutuo da parte di un istituto bancario. Introdurremo un modello standard per questa proposta, il quale potrà essere adattato alle specifiche esigenze di ciascuna situazione. Il modello sarà disponibile per il download nei formati Word e PDF, per garantire la massima comodità e accessibilità per i lettori.
