La caparra confirmatoria è una somma di denaro che viene versata dal futuro inquilino al locatore al momento della stipula di un contratto di locazione. Questa somma serve come garanzia per entrambe le parti: per il locatore, rappresenta una sicurezza nel caso in cui l’inquilino non adempia ai propri obblighi contrattuali, come il pagamento del canone mensile o il mantenimento dell’immobile in buone condizioni; per l’inquilino, invece, la caparra conferma l’impegno del locatore a rispettare i termini del contratto. Se una delle parti non rispetta gli accordi, l’altra parte può trattenere la caparra a titolo di risarcimento o richiedere ulteriori indennizzi. La caparra confirmatoria, quindi, ha un duplice ruolo: è a garanzia del corretto adempimento del contratto e funge da deterrente contro eventuali inadempienze.
Come compilare una caparra confirmatoria affitto
La caparra confirmatoria è una somma che una parte versa all’altra al momento di una proposta accettata o di un preliminare di locazione, per “fermarsi” reciprocamente sull’accordo. Serve a garantire l’impegno: se poi il contratto non si conclude per inadempimento del proponente che ha versato la caparra, questa rimane alla controparte; se invece è la controparte a non adempiere, deve restituire il doppio di quanto ricevuto. Se la locazione va avanti regolarmente, la caparra viene imputata a quanto dovuto (di solito al primo canone) o restituita, secondo quanto pattuito. È importante non confondere la caparra confirmatoria con il deposito cauzionale: la caparra “gioca” nella fase che precede o coincide con la nascita del contratto e tutela contro il mancato perfezionamento; la cauzione, invece, si versa quando il contratto è già concluso e serve a garantire danni e obblighi del conduttore durante il rapporto, ha un tetto legale nelle locazioni abitative e matura interessi. Nella pratica dell’affitto, la caparra confirmatoria ha senso soprattutto quando c’è una proposta o un accordo preliminare con una data entro cui firmare il contratto definitivo; se si firma direttamente il contratto definitivo, è spesso più lineare imputare subito l’importo alla prima mensilità o qualificare la somma come cauzione.
Per compilare correttamente la caparra in un affitto conviene fissare in modo scritto e chiaro quattro aspetti: chi sono le parti con i loro dati, qual è l’immobile oggetto della futura locazione, a quanto ammonta la caparra e come verrà trattata se il contratto si perfeziona o se una parte non adempie, entro quale data dev’essere sottoscritto il contratto definitivo. È utile indicare il mezzo di pagamento (bonifico con causale chiara è preferibile), stabilire che la caparra resta “confermatoria”, specificare se verrà imputata al primo canone o restituita al momento della firma, e prevedere un termine di validità della proposta o del preliminare.
Se sono previste condizioni sospensive, come l’ottenimento di documenti, un nulla osta condominiale o una verifica su conformità impiantistiche essenziali, vanno scritte perché influenzano l’operatività della caparra: finché la condizione non si avvera, la mancata firma non comporta perdita o raddoppio; se la condizione si avvera e qualcuno si tira indietro, la caparra produrrà i suoi effetti. Quando i tempi sono lunghi o le parti vogliono massima neutralità, si può prevedere il deposito della caparra presso un terzo fiduciario o in un conto vincolato fino alla firma.
Per evitare equivoci fiscali e contabili è bene separare i momenti. Nella fase di proposta o preliminare la caparra confirmatoria non è un canone e, se il contratto non si conclude, non diventa un ricavo imponibile per il locatore né un costo detraibile per l’inquilino; se invece il contratto si firma e si decide di imputarla al primo canone, da quel momento assume la natura di canone e segue il regime fiscale prescelto (ordinario o cedolare secca per le abitazioni). Ai fini documentali, una semplice ricevuta con richiamo espresso alla causale “caparra confirmatoria su futura locazione” e al testo della proposta/preliminare basta a ricostruire il titolo del pagamento. Se si registra un preliminare di locazione, valgono le regole sull’imposta di registro del preliminare; se si va direttamente alla firma del contratto, si registrerà quest’ultimo nei termini.
Esempio di caparra confirmatoria affitto
Luogo e Data: [Inserire luogo e data]
Il/La sottoscritto/a [Nome e Cognome del locatore],
nato/a a [Luogo di nascita] prov. [Provincia] il [Data di nascita],
e residente a [Luogo di residenza] prov. [Provincia],
in via [Indirizzo completo] n.ro [Numero civico],
Codice fiscale [Codice fiscale del locatore],
DICHIARA
di aver ricevuto in data odierna
dal/la signor/a [Nome e Cognome del conduttore],
nato/a a [Luogo di nascita del conduttore] prov. [Provincia] il [Data di nascita del conduttore],
e residente a [Luogo di residenza del conduttore] prov. [Provincia],
in via [Indirizzo completo del conduttore] n.ro [Numero civico],
Codice fiscale [Codice fiscale del conduttore],
l’importo pari a euro [Importo in euro],
Il pagamento è avvenuto [specificare se in contanti, tramite bonifico, assegno, ecc.] a titolo di caparra confirmatoria per il contratto di affitto relativo all’immobile sito in [Indirizzo dell’immobile in affitto].
Condizioni della Caparra Confirmatoria:
-La caparra confirmatoria è versata a garanzia della corretta esecuzione del contratto di affitto.
-In caso di inadempimento da parte del conduttore, il locatore avrà il diritto di trattenere la caparra a titolo di risarcimento.
-In caso di inadempimento da parte del locatore, il conduttore avrà diritto alla restituzione della caparra, oltre al suo equivalente a titolo di risarcimento.
Data: [Inserire la data]
Firma: [Firma del locatore]
Fac simile caparra confirmatoria affitto Word
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