Benvenuti alla nostra pagina dedicata all’avviso ai confinanti per la vendita di un terreno. Qui, potrete trovare un modello di fac simile di questo documento indispensabile, disponibile sia in formato Word che PDF, pronto per il download. Questo strumento vi permetterà di risparmiare tempo prezioso, fornendovi un modello preformato che potrete personalizzare secondo le vostre esigenze.
Come scrivere l’avviso ai confinanti per vendita terreno
L’avviso ai confinanti per la vendita di un terreno, nel diritto italiano, è quasi sempre collegato alla prelazione agraria: quel meccanismo per cui, in presenza di determinati requisiti, il coltivatore diretto confinante ha il diritto di essere preferito ad altri acquirenti alle stesse condizioni di vendita.
Non esiste quindi un obbligo generale di “avvisare i vicini” ogni volta che si vende un terreno; l’obbligo scatta in un contesto molto preciso: vendita di terreno agricolo in favore di un terzo, quando sulla carta esiste un soggetto titolare di diritto di prelazione (coltivatore diretto affittuario o coltivatore diretto proprietario del fondo confinante). La disciplina base è negli articoli 8 della legge 590/1965 e 7 della legge 817/1971, più volte interpretati dalla Cassazione.
Il presupposto principale è la natura agricola del terreno: la prelazione non riguarda in genere i terreni già oggetto di utilizzazioni edificatorie di fatto o inseriti in lottizzazioni destinate ad usi non agricoli, ma riguarda i suoli che, per destinazione urbanistica e concreta utilizzazione, sono effettivamente destinati alla coltivazione. A questo si aggiungono i requisiti soggettivi: il vicino deve essere coltivatore diretto (o imprenditore agricolo professionale con requisiti equiparati) e proprietario del fondo confinante; la giurisprudenza ha chiarito che il diritto di prelazione non spetta al semplice proprietario “non coltivatore” e che la qualità di coltivatore diretto va provata con iscrizioni previdenziali e altri elementi oggettivi, non bastano dichiarazioni di comodo.
Quando si verifica questo scenario – terreno agricolo in vendita, presenza di coltivatore diretto confinante – la legge riconosce a quel vicino un diritto di prelazione: se il proprietario decide di vendere, deve offrirgli la possibilità di acquistare il terreno alle stesse condizioni pattuite con il terzo acquirente. L’“avviso ai confinanti” è dunque, tecnicamente, la comunicazione con cui il venditore (oppure il notaio, per suo conto) rende noto al prelazionario il contenuto essenziale del contratto di compravendita che intende concludere con il terzo.
Sul contenuto, la comunicazione deve essere sufficientemente dettagliata perché il confinante possa valutare se esercitare o meno la prelazione. Di prassi, si indicano almeno i dati identificativi del terreno (Comune, foglio, particella, estensione, eventuali pertinenze), il prezzo pattuito, le altre condizioni essenziali della vendita (modalità di pagamento, eventuali dilazioni, acconti, presenza di fabbricati rurali, servitù, ecc.) e l’identità dell’acquirente terzo con cui si è raggiunto l’accordo condizionato. La Cassazione ha ripetuto che la prelazione opera “alle stesse condizioni”: quindi, se nella promessa di vendita sono previsti particolari patti (per esempio pagamento in più rate, accollo di mutuo, clausole di risoluzione), questi devono emergere dall’avviso, altrimenti il vicino potrebbe sostenere di non aver ricevuto un’informazione completa e la comunicazione rischia di essere ritenuta invalida.
Quanto alla forma, la prassi consolidata è la raccomandata A/R o la PEC (ove il prelazionario abbia un indirizzo PEC valido), proprio per poter dimostrare sia il contenuto sia la data di ricezione. La legge non impone un modulo rigido, ma la comunicazione deve essere univocamente riconoscibile come “denuntiatio” ai fini della prelazione agraria: deve cioè manifestare la volontà di vendere a terzi e offrire al prelazionario la possibilità di subentrare alle stesse condizioni. Non basta un’informale chiacchierata o un annuncio generico: in caso di contenzioso, l’assenza di una denuntiatio formale può consentire al confinante di esercitare il riscatto agrario successivo all’atto, con conseguenze molto pesanti per acquirente e venditore.
Sul piano dei termini, la struttura è questa: dalla ricezione dell’avviso il confinante coltivatore diretto ha un termine – tradizionalmente indicato in trenta giorni – per dichiarare se intende esercitare la prelazione. La dichiarazione di volontà deve essere chiara e comunicata al venditore nello stesso modo tracciabile (raccomandata, PEC, atto notificato), accompagnata in genere dall’offerta del prezzo o da un impegno a stipulare il rogito entro un certo termine, alle condizioni indicate. Se il prelazionario tace oltre il termine, il venditore può procedere con la vendita al terzo senza più rischiare, su quel punto, l’azione di riscatto, purché il contratto stipulato ricalchi effettivamente le condizioni comunicate.
Se, invece, il venditore non invia alcun avviso, oppure vende a condizioni più favorevoli al terzo rispetto a quelle comunicate (ad esempio riducendo il prezzo, concedendo dilazioni che non erano state offerte al prelazionario), il coltivatore diretto confinante può reagire con lo strumento del riscatto: entro un certo termine dalla trascrizione dell’atto di vendita (termini che la giurisprudenza ha inquadrato in più arresti, distinguendo tra conoscenza effettiva e conoscenza legale attraverso le formalità di pubblicità immobiliare), può agire in giudizio per “sostituirsi” all’acquirente, ottenendo il trasferimento del terreno a sé alle stesse condizioni del contratto e pagando il prezzo al venditore. L’acquirente “scavalcante” si vede così spogliato del terreno, con diritto soltanto alla restituzione di quanto versato e al rimborso delle spese nei limiti di legge. Da qui l’importanza, per chi compra terreno agricolo, di verificare prima se esistono possibile prelazionari e se la procedura di avviso è stata correttamente seguita.
Va poi considerato che il diritto di prelazione può competere non solo al confinante ma anche (o prima) all’eventuale affittuario coltivatore diretto del fondo in vendita. In molte situazioni, infatti, l’affittuario agrario ha una prelazione che, in certe condizioni, prevale su quella del proprietario confinante. L’avviso, in questi casi, va indirizzato anche (e talvolta prioritariamente) al conduttore, e la scelta di chi esercita la prelazione segue un ordine di priorità delineato dalla giurisprudenza. Il notaio, nel predisporre un atto di vendita di terreno agricolo, è tenuto a interrogare il venditore su questi profili e ad acquisire le eventuali risposte scritte dei prelazionari, proprio per evitare che la compravendita nasca “viziata”.
Un altro profilo delicato riguarda l’individuazione dei confinanti rilevanti. Non ogni confine genera prelazione: occorre che il fondo confinante sia anch’esso agricolo e rientri in un contesto di coltivazione diretta effettiva del proprietario richiedente. In presenza di più confinanti coltivatori diretti, la prelazione può riguardare più soggetti; in mancanza di accordo tra loro, la legge e la giurisprudenza hanno elaborato criteri di riparto, che possono portare a una comunione del bene o a soluzioni individuate dal giudice. Anche per questo, nella redazione dell’avviso, è prudente verificare a catasto e in conservatoria la situazione dei fondi contigui, evitando omissioni che possano esporre a successive azioni di riscatto da parte di soggetti inizialmente non considerati.
Dal punto di vista strettamente operativo, l’avviso ai confinanti “giusto” è quello che chiude il rischio di contestazioni future: indica con precisione il terreno, riproduce correttamente le condizioni di vendita, è inviato ai soggetti che possono effettivamente vantare la prelazione, rispetta i termini per consentire una decisione consapevole. Un avviso lacunoso (prezzo non chiaro, condizioni essenziali taciute, invio a soggetti sbagliati o mancato avviso all’affittuario) non mette al riparo dal riscatto e può costituire, anzi, l’innesco di contenziosi.
Infine, è utile ricordare che l’avviso ai confinanti per la vendita di terreno è un tema tipicamente agricolo: per la vendita di terreni edificabili o di fatto inseriti in zone urbanizzate, la prelazione agraria non si applica e non vi è un obbligo generalizzato di avvisare i vicini. Diverse, ovviamente, sono le situazioni in cui intervengono altri tipi di prelazione (ad esempio prelazioni convenzionali tra soci, prelazioni urbane in materia di locazioni abitative o commerciali), che seguono regole proprie. Per le compravendite di terreni agricoli, invece, l’avviso al confinante coltivatore diretto è uno snodo legale cruciale: fatto bene, consente una vendita stabile e difficilmente attaccabile; fatto male o omesso, espone venditore e acquirente al rischio concreto di vedersi “scalzati” da un riscatto agrario anche a distanza di tempo. In tutti i casi in cui il terreno ha una vocazione agricola reale e vi siano coltivatori diretti confinanti o affittuari, confrontarsi con un notaio o un legale prima di firmare è spesso la scelta più prudente per impostare correttamente l’intera procedura.
Esempio avviso ai confinanti per vendita terreno editabile
Oggetto: Avviso di proposta di vendita terreno in [Comune], foglio [], particella/e [], sub [__] – comunicazione a confinante [ed eventuale prelazione agraria]
Il/La sottoscritto/a [Nome e Cognome], proprietario/a del fondo sito in [Comune], località [______], identificato al Catasto Terreni al:
Foglio [] – Particella/e [] – Qualità [seminativo/bosco/vigneto/altro] – Superficie catastale/misurata [ mq/ha],
confinate con il Suo fondo in [Comune/località e riferimenti catastali del destinatario, se noti], comunica la propria intenzione di vendere il suddetto terreno alle condizioni di seguito indicate.
Prezzo richiesto
Prezzo complessivo di vendita: € [] (euro [ in lettere]).
Condizioni essenziali di vendita
a) Modalità di pagamento: [integro al rogito / acconto € [] al preliminare e saldo al rogito / altra modalità].
b) Termine per il rogito: entro [] giorni dalla accettazione.
c) Stato del bene: [libero / occupato da coltivatore diretto conduttore / altre informazioni rilevanti].
d) Oneri, servitù o vincoli conosciuti: [nessuno / descrizione sintetica].
e) Eventuali beni inclusi/esclusi: [es. impianti, fabbricati rurali, accessori].
Diritto di prelazione agraria (se il fondo è agricolo e il destinatario ha i requisiti di legge)
Qualora Lei rivesta i requisiti di coltivatore diretto/imprenditore agricolo professionale proprietario confinante, la presente comunicazione vale anche quale formale notifica per l’eventuale esercizio del diritto di prelazione agraria.
Il diritto di prelazione, se spettante, potrà essere esercitato alle medesime condizioni sopra indicate entro 30 giorni dal ricevimento della presente, mediante dichiarazione scritta da inviarsi a mezzo [PEC/raccomandata A/R] all’indirizzo indicato in intestazione. In mancanza di riscontro nel termine, la vendita potrà essere conclusa con terzi agli stessi patti e condizioni.
Modalità di risposta
La invito a comunicare per iscritto entro e non oltre il termine di cui sopra:
a) la Sua eventuale accettazione integrale delle condizioni e l’intenzione di acquistare; ovvero
b) la non sussistenza o la non volontà di esercitare la prelazione; ovvero
c) eventuali richieste di chiarimento o appuntamento per sopralluogo.
Riferimenti: [recapito telefonico], [email/PEC], orari reperibilità [____].
Allegati
a) Estratto di mappa catastale con evidenza dei confini
b) Visura catastale storica/attuale del fondo
c) Eventuali foto/planimetrie/bozza di accordo preliminare
d) Copia documento d’identità del mittente
Avvertenze finali
La presente è inviata a mezzo [PEC/raccomandata A/R] ai fini della prova di ricezione. Restano salve eventuali priorità o diritti di terzi aventi titolo (es. prelazione dell’affittuario coltivatore diretto, se esistente). Per ogni ulteriore chiarimento resto a disposizione.
Cordiali saluti
[Firma autografa se cartacea]
[Nome e Cognome del proprietario venditore]
Spazio per ricevuta/annotazioni (facoltativo, da uso interno)
Data di spedizione: [] – Mezzo: [PEC/Racc. A/R n. ] – Data di ricezione avviso: [] – Termine 30 gg: []
Fac simile avviso ai confinanti per vendita terreno editabile da scaricare
Nel seguente paragrafo, vi forniremo dettagli su un modello di avviso ai confinanti per la vendita di un terreno. Questo documento è fondamentale per rispettare la legge che richiede di informare i confinanti in caso di una potenziale vendita di proprietà. Il modello di avviso, proposto in un formato facilmente modificabile come Word e un formato universale come PDF, è stato creato per agevolare il proprietario nel processo di vendita. Potrà essere scaricato, compilato e personalizzato secondo le esigenze specifiche dell’utente.
