La scrittura privata per la vendita di un terreno rappresenta un documento redatto dalle parti interessate, in questo caso il venditore e l’acquirente, il quale attesta la vendita e l’acquisto di un determinato terreno. Essendo una scrittura privata, il documento non richiede necessariamente l’intervento di un notaio per la sua redazione, ma deve essere redatto con attenzione alle norme che ne disciplinano la validità. In esso devono essere dettagliatamente descritti i dati personali delle parti, la descrizione precisa del terreno in questione, il prezzo concordato per la vendita e le condizioni alle quali le parti si sono accordate. Per acquisire la piena efficacia legale, questo tipo di documento richiede la firma di entrambe le parti. Inoltre, per quanto la scrittura privata possa essere un accordo legalmente riconosciuto, per la trascrizione del passaggio di proprietà è necessario che il documento sia autenticato da un notaio e successivamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Come compilare una scrittura privata vendita terreno
La prima distinzione fondamentale è tra preliminare e atto definitivo. Con una scrittura privata “semplice” puoi fissare un preliminare di vendita, cioè l’impegno reciproco a vendere e comprare a condizioni determinate; il trasferimento della proprietà, invece, richiede il rogito notarile o una scrittura con firme autenticate trascrivibile nei registri immobiliari. La guida che segue ti aiuta a costruire un preliminare solido, da registrare nei termini, che metta in sicurezza prezzo, tempi e verifiche, e che traghetti correttamente al rogito.
L’ossatura del testo parte dall’identificazione precisa delle parti con i loro dati anagrafici e fiscali e prosegue con l’individuazione esatta del terreno. Non basta il solo indirizzo: servono Comune, località, foglio e particelle del Catasto Terreni, l’eventuale subalterno se presente, la qualità (per esempio seminativo, vigneto o bosco) e, quando utile, i confini descritti per punti cardinali. È importante chiarire se state contrattando “a corpo” o “a misura”: la vendita a corpo presuppone un prezzo fisso per l’intero bene, con tolleranze fisiologiche; la vendita a misura lega invece il prezzo alla superficie effettiva misurata, di solito con un rilievo che può far scattare conguagli. Fin qui descrivi che cosa si vende; subito dopo devi dire che terreno è dal punto di vista urbanistico. Inserisci il riferimento alla destinazione prevista dallo strumento urbanistico vigente e prevedi la consegna del certificato di destinazione urbanistica aggiornato; è un documento indispensabile soprattutto quando la superficie è consistente e, comunque, utile sempre per evitare equivoci su edificabilità, vincoli e limiti d’uso. Se esistono servitù, usi civici, passaggi di elettrodotti o vincoli paesaggistici, idrogeologici o archeologici, vanno menzionati, allegando i titoli o richiamando i provvedimenti che li impongono.
Il capitolo su prezzo e pagamenti deve essere pulito. Indica il corrispettivo in cifre e in lettere, disciplina la caparra confirmatoria spiegando che cosa accade se una parte non adempie, distingui ogni somma versata prima del rogito come caparra o acconto e stabilisci con quale mezzo si paga e quando. Se vuoi che la caparra “garantisca” davvero l’impegno, collega l’inadempimento alla sua perdita o al suo raddoppio, lasciando salva la possibilità per la parte non inadempiente di chiedere l’esecuzione o il maggior danno. È altrettanto essenziale fissare una data per il rogito, nominare il notaio o stabilire chi lo sceglierà, chiarire da quando l’acquirente entrerà nel possesso del fondo e chi sosterrà imposte, onorari e spese connesse. In un buon preliminare compaiono anche le dichiarazioni sulla provenienza: si richiamano l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario e l’assenza di ipoteche, pignoramenti, locazioni o altri pesi non dichiarati, riservandosi, se necessario, la cancellazione di eventuali gravami entro la stipula. A tutela di entrambe le parti conviene allegare visure catastali e ipotecarie recenti e un estratto di mappa con il perimetro evidenziato, in modo da evitare sorprese sui confini o sulla titolarità.
Quando il terreno è agricolo, ricorda che esistono prelazioni legali. Il coltivatore diretto affittuario e i confinanti coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali possono avere un diritto di prelazione da rispettare con specifiche notifiche prima del rogito; è prudente scrivere che la vendita resta subordinata al mancato esercizio di tali diritti entro i termini o alla loro rinuncia espressa. Sempre in chiave di sicurezza, le condizioni sospensive sono lo strumento per non forzare un acquisto al buio: puoi vincolare l’efficacia del preliminare all’ottenimento del mutuo, alla consegna di un certificato urbanistico conforme, all’esito favorevole delle verifiche ipotecarie o al rilascio di eventuali assensi o nulla osta. La clausola deve dire in modo semplice che, se la condizione non si avvera entro la data stabilita senza colpa della parte interessata, ciascuno restituisce quanto ricevuto; se invece la mancata avveranza dipende da inadempimento, si applicano gli effetti della caparra.
Modello scrittura privata vendita terreno
SCRITTURA PRIVATA (PRELIMINARE) DI VENDITA TERRENO
Tra
[Nome Cognome / Denominazione – VENDITORE], C.F./P.IVA [________], nat_ a [____] il [__/__/____],
residente/sede in [____________], documento [tipo e n. ________], di seguito “Venditore”;
e
[Nome Cognome / Denominazione – ACQUIRENTE], C.F./P.IVA [________], nat_ a [____] il [__/__/____],
residente/sede in [____________], documento [tipo e n. ________], di seguito “Acquirente”.
Premesse
Il Venditore dichiara di essere pieno proprietario del terreno di seguito descritto e di poterne disporre; l’Acquirente dichiara di aver visionato il bene e la documentazione di provenienza.
Art. 1 – Oggetto (identificazione catastale e confini)
Il Venditore promette di vendere e l’Acquirente promette di acquistare il terreno sito in Comune di [________], località [________], censito al Catasto Terreni al:
Foglio [__], Particella/e [__], Sub [__ se presente], Qualità [seminativo/bosco/vigneto/altro], Classe [__], Superficie catastale/misurata [____ mq/ha].
Confina con: [Nord ____ / Sud ____ / Est ____ / Ovest ____].
Vendita [a corpo / a misura]; in caso di “a misura”, il prezzo sarà rettificato in base alla superficie risultante da rilievo giurato (tolleranza [__%]).
Art. 2 – Destinazione urbanistica e certificati
Il terreno ricade in zona [agricola/edificabile/altro] secondo lo strumento urbanistico vigente. Il Venditore consegnerà all’Acquirente il **Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)** in corso di validità entro il [__/__/____] (obbligatorio se superficie > 5.000 mq). Eventuali vincoli (paesaggistici, idrogeologici, archeologici, Rete Natura 2000, aree PAI, elettrodotti, servitù) sono così indicati: [________].
Art. 3 – Provenienza e libertà da pesi
Titolo di provenienza: [atto / sentenza / successione] del [__/__/____], Notaio/Ufficio [________], rep. [____], trascr. [____].
Il bene è libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli, servitù non apparenti o locazioni, salvo quanto segue: [________].
Il Venditore si obbliga a cancellare eventuali pesi/gravami entro il rogito.
Art. 4 – Prezzo, caparra e pagamenti
Prezzo pattuito: € [________] (euro [in lettere]).
Caparra confirmatoria: € [____] versata dall’Acquirente in data [__/__/____] con [bonifico/assegno circolare], causale “caparra preliminare terreno foglio/part. [____]”.
Saldo di € [____] al rogito notarile con [bonifico/assegno circolare]. Fino al saldo, ogni somma diversa dalla caparra ha natura di acconto prezzo.
Art. 5 – Rogito, possesso e immissione in disponibilità
Il rogito notarile sarà stipulato entro il [__/__/____] presso lo studio del Notaio [________] scelto da [Parte]. Con il rogito, il possesso e i rischi passeranno all’Acquirente; consegna anticipata del possesso [sì/no – condizioni: __________].
Art. 6 – Garanzie e dichiarazioni del Venditore
Il Venditore garantisce: legittima proprietà e piena disponibilità; conformità di confini e accessi; assenza di abusi edilizi su pertinenze o manufatti esistenti [ovvero specificare]; inesistenza di rifiuti interrati/contaminazioni note; pagamento di imposte e oneri fino al rogito. L’Acquirente potrà effettuare, a propria cura, verifiche urbanistiche, ipotecarie e ambientali.
Art. 7 – Servitù, accessi e opere
Servitù attive/passive esistenti: [passo carrabile/acquedotto/elettrodotto/uso civico/altro] come da titoli allegati/planimetrie (Allegato A).
Accesso al fondo da [via/strada vicinale/consorziale], larghezza [__ m]; eventuali opere di recinzione/ripristino a carico di [________].
Art. 8 – Prelazioni e notifiche (terreni agricoli)
Se il terreno è agricolo, le parti dichiarano di aver considerato le **prelazioni agrarie** (art. 8 L. 590/1965 e L. 817/1971). Il Venditore si impegna, se necessario, a notificare proposta di alienazione al coltivatore diretto/affittuario e ai confinanti aventi titolo; il rogito sarà subordinato all’inutile decorso dei termini o alla rinuncia espressa.
Art. 9 – Oneri fiscali e spese
Imposte di registro, ipotecarie e catastali secondo legge a carico di [Acquirente/suddivisione diversa]; onorari notarili a carico di [________]. Spese di registrazione del presente preliminare e marche da bollo a carico di [________]. (Il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla data.)
Art. 10 – Condizioni sospensive/risolutive
La presente scrittura è sospensivamente condizionata a: [ottenimento mutuo / esito positivo verifiche ipotecarie e urbanistiche / rilascio CDU conforme / rinuncia o mancato esercizio prelazioni / altra condizione] entro il [__/__/____]. In difetto, le parti si restituiranno quanto ricevuto, salvo responsabilità della parte inadempiente.
Art. 11 – Inadempimento e caparra
In caso di inadempimento essenziale dell’Acquirente, la caparra resterà acquisita al Venditore; in caso di inadempimento essenziale del Venditore, questi restituirà il doppio della caparra ricevuta, ferma la possibilità per la parte adempiente di chiedere esecuzione o risarcimento.
Art. 12 – Allegati, dati e privacy
Sono parte integrante: A) planimetria/estratto di mappa con perimetro evidenziato; B) visure catastali e ipotecarie aggiornate; C) copia documento e C.F. delle parti; D) ultimo CDU disponibile; E) eventuali titoli di servitù/locazioni; F) attestazioni ambientali/altre certificazioni. I dati personali sono trattati ai soli fini dell’esecuzione del contratto.
Art. 13 – Legge applicabile e foro
Legge italiana. Foro competente: [città], salvo competenze inderogabili. Facoltativa mediazione/arbitrato presso [ente] prima dell’azione giudiziaria.
Luogo e data: [___________]
Firma del VENDITORE: ___________________________
Firma dell’ACQUIRENTE: ___________________________
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La vendita di un terreno è un’operazione significativa che richiede un’attenzione particolare verso gli aspetti legali e burocratici che la regolamentano. Una delle figure centrali in questo processo è la scrittura privata, un documento attraverso il quale le parti interessate – venditore e acquirente – stanno ufficialmente accordando la cessione di proprietà del terreno. Per facilitare la corretta stesura di questo documento essenziale, forniamo un modello di fac simile di scrittura privata per la vendita di un terreno in formato Word. Questo strumento è stato realizzato per essere sia facilmente scaricabile sia completamente personalizzabile, in modo da soddisfare le specifiche esigenze della transazione e delle parti implicate. Il nostro template offre un punto di partenza solido e conforme alle normative vigenti, assicurando che entrambi i soggetti procedano con la transazione in maniera informata e sicura.
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