In questa guida proponiamo un fac simile recesso anticipato del conduttore.
Recesso Anticipato del Conduttore
Il recesso anticipato del conduttore è la facoltà di sciogliere il contratto di locazione prima della scadenza naturale, alle condizioni e con le forme previste dalla legge e dal contratto. Per le locazioni abitative regolate dalla legge 431/1998 il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con un preavviso di almeno sei mesi da comunicare al locatore; la clausola legale è inderogabile in peius: il contratto non può escluderla, ma può prevedere condizioni più favorevoli (per esempio un termine di preavviso più breve o un recesso “libero” senza necessità di motivare). Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, laboratori) la legge 392/1978 consente ugualmente il recesso per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi e ammette che le parti introducano anche un recesso “convenzionale” più ampio per il conduttore, fissando tempi e modalità in contratto; resta ferme la forma scritta e la necessità di rispettare i termini.
La nozione di “gravi motivi” ha un significato tecnico: occorrono circostanze sopravvenute, oggettive, non imputabili alla volontà del conduttore e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. In concreto i giudici ritengono idonee situazioni come trasferimenti lavorativi imposti o cessazione dell’attività incolpevole, rilevanti mutamenti familiari, eventi sanitari o assistenziali che impongano il cambio di domicilio, fatti edilizi o urbanistici che incidano sull’uso del bene, gravi mutamenti del mercato o dell’assetto urbano che rendano antieconomico per cause esterne proseguire in un immobile commerciale; non lo sono, di regola, le scelte meramente discrezionali o i ripensamenti. La prova va costruita e documentata: il recesso è efficace se motivato e sorretto da atti che dimostrino la sopravvenienza (lettere di trasferimento, licenziamenti, certificazioni sanitarie, provvedimenti amministrativi, perizie, comunicazioni dei fornitori o dei clienti, ecc.). In sede abitativa, ad esempio, la perdita non imputabile del lavoro o un trasferimento d’ufficio obbligato integrano ordinariamente la gravità; nella locazione commerciale, la perdita del titolo autorizzativo per normative sopravvenute o la chiusura del traffico veicolare per provvedimenti pubblici incidono sull’esercizio dell’impresa più della fisiologica fluttuazione della domanda.
La forma e i tempi sono determinanti. Il recesso deve essere comunicato per iscritto, preferibilmente con PEC o raccomandata con avviso di ricevimento, indicando i dati del contratto, la volontà di recedere, i gravi motivi invocati e la data dalla quale decorre il preavviso; il termine di sei mesi si calcola dalla data in cui il locatore riceve la comunicazione, non dalla data della lettera, e la data di efficacia del recesso coincide con il compimento del preavviso. Il conduttore è tenuto a corrispondere canoni, oneri accessori e spese fino al termine del preavviso, anche se libera l’immobile prima, salvo diverso accordo con il locatore; l’eventuale consegna anticipata delle chiavi non estingue di per sé l’obbligo, a meno che il locatore accetti espressamente la liberazione anticipata (meglio formalizzarla). Il deposito cauzionale non è una penale per il recesso e non può essere trattenuto automaticamente: va restituito alla riconsegna, salvo conguaglio per danni imputabili al conduttore, morosità o spese condominiali di competenza.
Gli adempimenti accessori completano la chiusura. Alla data di efficacia del recesso occorre riconsegnare l’immobile e le chiavi, redigere un verbale di riconsegna con lo stato dei luoghi, contatori e accessori, e regolare utenze, spese condominiali e eventuali ripristini. Sul piano fiscale-amministrativo il locatore (o il suo intermediario) deve registrare la risoluzione anticipata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, versando l’imposta fissa se si è in regime ordinario; in caso di cedolare secca non è dovuta imposta di registro. Locatore e conduttore sono solidalmente obbligati agli adempimenti verso il fisco, ma nella prassi se ne occupa il locatore; è opportuno che il conduttore chieda copia della ricevuta di risoluzione. Per contratti agevolati o studenti, e per i transitori, i modelli contrattuali ministeriali spesso replicano il recesso per gravi motivi e, talvolta, prevedono termini di preavviso più brevi: in questi casi prevale quanto pattuito se più favorevole al conduttore; resta però l’onere di motivare e documentare la gravità, salvo che il contratto riconosca un recesso “libero” espressamente.
I rapporti con più conduttori richiedono attenzione. Nei contratti cointestati, se non diversamente pattuito, il recesso di uno solo non scioglie l’intero rapporto: chi resta continua a essere obbligato e chi recede resta vincolato fino al termine del preavviso, salvo sostituzione concordata con un nuovo conduttore e assenso del locatore. Nei contratti commerciali con società conduttrici, la variazione soggettiva della compagine non equivale a recesso o rinnovo, ma se mutano in modo rilevante l’attività o i requisiti, è prudente informare il locatore e, se necessario, rinegoziare; in ogni caso per il recesso anticipato valgono forma, termini e gravità delle ragioni.
La gestione corretta dei “gravi motivi” è spesso la differenza tra una chiusura ordinata e un contenzioso. Un recesso non motivato o con motivazioni palesemente personali espone alla richiesta dei canoni fino alla scadenza naturale o, per i commerciali, fino al primo termine utile, oltre ad eventuali danni; un recesso motivato ma senza prova rischia contestazioni sulla sussistenza dei presupposti. Per questo è consigliabile inviare la comunicazione appena sopravviene il fatto grave, allegare la documentazione ed essere disponibili a un confronto con il locatore su tempi e modalità della riconsegna; se si raggiunge un accordo per una riduzione del preavviso o per una data anticipata, è bene formalizzarlo per iscritto, anche ai fini della registrazione fiscale.
Ci sono casi in cui la disciplina contrattuale può ampliare la tutela del conduttore. Le parti possono inserire clausole di recesso “ad nutum” con preavviso più breve, clausole di recesso per specifiche sopravvenienze (trasferimenti, perdita di commesse strategiche, mancato rilascio di autorizzazioni) o meccanismi di uscita concordati; queste pattuizioni sono valide se chiare e non in contrasto con norme imperative, e vanno invocate esattamente per come sono scritte. All’opposto, clausole che vietano ogni recesso o impongono penali manifestamente sproporzionate sono suscettibili di nullità o di riduzione equitativa. Nelle locazioni commerciali, inoltre, il conduttore può sempre recedere per gravi motivi anche in presenza di clausole di segno contrario, trattandosi di previsione legale inderogabile a suo favore.
L’ultimo profilo è probatorio. La rimessione delle chiavi e la riconsegna dell’immobile vanno documentate con verbale firmato; le comunicazioni di recesso vanno inviate con mezzi che certifichino invio e ricezione; le spese finali vanno rendicontate e, se si chiede la restituzione della cauzione, è utile indicare un IBAN e un termine ragionevole. Se il locatore non restituisce la cauzione senza giustificazione, il conduttore può agire per il recupero, anche davanti al giudice di pace per valori contenuti; se il locatore contesta la sussistenza dei gravi motivi e pretende canoni oltre il preavviso, la documentazione allegata alla lettera di recesso e l’esito di eventuali trattative saranno il fulcro della decisione.
Esempio Recesso Anticipato del Conduttore
Oggetto: Recesso del contratto di locazione numero_______ stipulato in data __/__/____in via anticipata per gravi motivi sopraggiunti
Il sottoscritto _____________________ nato a __________________ il giorno ____________ residente a _______________________ in via ________________ n. ___________ provincia ______ documento n. _______________ rilasciato da ____________________, C.F. ______________________ di cui si allega fotocopia, in qualità di conduttore del contratto di locazione numero __________________ stipulato in data __/__/______ con scadenza naturale in data __/__/____, consapevole delle sanzioni civili e penali previste dall’art. 76, DPR n. 445/2000 in caso di dichiarazioni mendaci e della decadenza dei benefici eventualmente conseguenti al provvedimento emanato sulla base di dichiarazioni non veritiere di cui all’art. 75, DPR n. 445/2000
COMUNICA
avvalendosi dell’art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998, l’intenzione di recedere dal contratto di locazione alla scadenza del periodo di sei mesi dal ricevimento della presente. Tale richiesta è necessaria causa sopraggiunti gravi motivi di cui sotto:
(elencare il motivo o i motivi del recesso) ________________________________________________
Il sottoscritto chiede anche gentilmente al Locatore la restituzione, alla scadenza dei sei mesi dalla data di ricezione di questa missiva, della cauzione versata inizialmente, pari ad euro ________________.
Distinti Saluti
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Modello Recesso Anticipato del Conduttore
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile recesso anticipato del conduttore Word da scaricare.
