Per sapere quali sono i diritti che possediamo e gli obblighi che dobbiamo rispettare in un condominio è necessario leggere il regolamento.
Noto perché determina l’uso e la partecipazione alle spese nei condomini, intesi come complessi residenziali, per la legge, in verità, il condominio è qualsiasi situazione in cui non si possiede la proprietà esclusiva di un bene. Così un pezzo di terreno in comproprietà è un condominio, così come una strada privata comune tra più abitazioni o terreni e di proprietà di più persone è un condominio.
La legge determina alcuni diritti e obblighi essenziali che si devono rispettare nel momento in cui non si possiede la totalità di un bene ma si partecipa in quota alla sua proprietà e lascia liberi i condomini di determinare gli ulteriori diritti e obblighi nonché la ripartizione delle spese.
A tal fine si redige un regolamento, ovvero un documento nel quale sono indicati tali diritti e obblighi ulteriori rispetto quelli che già sono definiti dal codice civile. Il regolamento di condominio può essere quindi realizzato per volontà di tutti i comproprietari, ovvero dei condomini, che si riuniscono in assemblea e redigono e deliberano l’adozione di un determinato regolamento che diventa quindi vincolante per tutti. È questo, dunque, il caso del regolamento di condominio di origine assembleare, o interno. Ma il regolamento di condominio può anche essere di origine contrattuale, ovvero derivante da un contratto come ne è il caso del regolamento di condominio degli edifici che viene redatto da un terzo e al quale si aderisce nel momento in cui si acquista, per mezzo di un contratto di compravendita e da qui l’origine contrattuale, la quota di comproprietà sulle parti comuni.
Focalizzandoci sui regolamenti di condominio di edifici, qualora appunto non ne esista uno redatto dal costruttore e di origine contrattuale, ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile, ciascun condomino può prendere l’iniziativa di redigere il regolamento e indire l’assemblea per la sia delibera ed approvazione. Affinché ciò avvenga però è necessario che all’assemblea intervengano tanti condomini da rappresentare la maggioranza della proprietà e che la maggioranza degli intervenuti, poi, approvi il regolamento.
Nel caso però vi siano norme, nel regolamento di condominio, che intaccano nell’interesse comune del condominio le facoltà e i poteri connessi alle unità immobiliari di proprietà esclusiva allora è necessaria la unanimità.
Quando invece il regolamento di condominio è contrattuale, ovvero nasce da un contratto, come appunto quello di acquisto di un bene che possiede delle parti in comproprietà, allora per modificare il regolamento di condominio è richiesto il consenso di tutti i condomini.
In internet si possono trovare molti modelli standard di regolamento di condominio, anche se generalmente è bene rivolgersi, per la redazione dello stesso, a personale specializzato come possono essere, per esempio, gli amministratori di condominio, oltre che avvocati e notai. Questi infatti possiedono una determinata esperienza sulle più comuni problematiche che possono insorgere e sapranno aiutare i condomini al fine di scegliere in modo informato.