Fac Simile Nota Iscrizione Ipotecaria

In questa guida è disponibile un modello nota iscrizione ipotecaria.

Caratteristiche Nota Iscrizione Ipotecaria

La nota di iscrizione ipotecaria è il “documento chiave” con cui l’ipoteca nasce e diventa visibile nei registri immobiliari. Dal punto di vista giuridico non è il contratto di mutuo o la sentenza che danno origine all’ipoteca, ma la formalità che viene depositata in Conservatoria (oggi Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) e che rende l’ipoteca opponibile ai terzi, fissandone data, grado e contenuto.

La nota ipotecaria è un atto redatto su apposito modello, depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, che “traduce” nei registri l’atto da cui nasce l’ipoteca (mutuo, altro contratto, sentenza, decreto ingiuntivo, iscrizione esattoriale, ecc.). In essa sono riportati i dati delle parti a favore e contro, i dati catastali degli immobili, il titolo da cui deriva l’ipoteca, l’importo garantito, la natura del credito, eventuali interessi e accessori.

Per la pubblicità immobiliare, la nota è la formalità vera e propria: è ciò che si iscrive nei registri e che compare nelle visure e nelle ispezioni ipotecarie. L’atto originario (mutuo, sentenza, accordo) rimane “dietro le quinte” come titolo, ma è la nota che consente a chiunque effettui un’ispezione di sapere che su un dato immobile grava un’ipoteca e a favore di chi.

Il codice civile disciplina l’iscrizione ipotecaria nella sezione dedicata alle ipoteche. Quando il titolo è una scrittura privata (ad esempio un contratto di concessione di ipoteca non stipulato per atto pubblico), l’articolo 2835 c.c. richiede che la sottoscrizione di chi concede l’ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente e che l’originale o una copia autenticata siano presentati in Conservatoria.

Se il titolo è un atto pubblico, una sentenza o un altro provvedimento giudiziale, l’articolo 2836 c.c. prevede la presentazione dell’originale o di una copia autentica dell’atto per poter procedere all’iscrizione. Il conservatore esegue l’iscrizione sulla base di questo titolo e della nota che gli viene presentata; una volta eseguita la formalità, restituisce al richiedente uno degli originali della nota, certificando in calce la data e il numero d’ordine dell’iscrizione, come ricorda l’articolo 2841 c.c. e i commenti sul capo dedicato alle ipoteche.

In sostanza, il titolo giustifica giuridicamente l’esistenza dell’ipoteca, mentre la nota è lo strumento con cui l’ipoteca viene resa pubblica nei registri immobiliari.

La nota di iscrizione ipotecaria è compilata secondo schemi ministeriali (oggi quasi sempre su supporto informatico, con software messi a disposizione per la presentazione delle note a mezzo Unimod) e deve contenere una serie di elementi obbligatori.

In genere vi si trovano indicati: i soggetti “a favore” (creditore ipotecario, ad esempio la banca, lo Stato, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione) e “contro” (debitore/proprietario dell’immobile); gli identificativi catastali degli immobili ipotecati (foglio, particella, subalterno, categoria, comune), la quota di proprietà su cui grava l’ipoteca, il titolo da cui deriva l’ipoteca (mutuo, atto di concessione, sentenza, iscrizione ai sensi del D.P.R. 602/1973, ecc.), l’importo del credito garantito, la misura massima iscritta (capitale e spesso un importo massimo complessivo che copre anche interessi e spese), il tasso di interesse, le eventuali condizioni particolari.

Oltre a questi dati, la nota riporta i numeri di registro della formalità (numero di registro generale e particolare, anno, data di iscrizione), che sono quelli che compariranno poi nelle visure ipotecarie. È attraverso questi riferimenti che si potrà rintracciare la nota, ottenere copia integrale e verificarne ogni dettaglio.

La nota di iscrizione ipotecaria ha una struttura di base simile, ma può riferirsi a ipoteche di natura diversa. L’ipoteca volontaria nasce tipicamente da un contratto, spesso un mutuo fondiario: in questo caso il notaio, dopo la stipula, predispone e presenta la nota per l’iscrizione a favore della banca. L’ipoteca giudiziale deriva da una sentenza di condanna o da un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo; l’ipoteca legale da determinate situazioni previste dalla legge (ad esempio a favore del venditore sul bene venduto per il prezzo non pagato).

Un capitolo a parte è quello dell’ipoteca esattoriale, iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione per crediti fiscali e contributivi ai sensi dell’articolo 77 del D.P.R. 602/1973, quando il debito iscritto a ruolo supera determinate soglie. Anche in questo caso l’iscrizione passa attraverso una nota ipotecaria depositata in Conservatoria, ma il presupposto è il ruolo esattoriale e non un contratto di mutuo: nella nota troverai come titolo i riferimenti alle cartelle/avvisi di accertamento e al ruolo, e come creditore l’Agente della riscossione.

Operativamente, la nota viene predisposta da chi chiede l’iscrizione (tipicamente il notaio per le ipoteche volontarie, l’Agente della riscossione per le ipoteche esattoriali, il difensore/creditore per le ipoteche giudiziali) e depositata all’Ufficio di Pubblicità Immobiliare competente per territorio. L’ufficio verifica la correttezza formale, esegue l’iscrizione e attribuisce alla formalità una data e un numero di protocollo; da quel momento l’ipoteca esiste con quel grado e diventa opponibile ai terzi.

Chiunque abbia un interesse può poi effettuare un’ispezione ipotecaria sugli immobili o sui nominativi coinvolti; attraverso i modelli di richiesta (ad esempio il modello 310 per l’ispezione ipotecaria) è possibile farsi rilasciare copia delle note di iscrizione, annotazione e cancellazione relative a un dato soggetto o immobile. È proprio in queste copie che si leggono nel dettaglio le condizioni dell’ipoteca e, nel caso di contenzioso, si verificano eventuali errori o vizi formali.

Il codice civile dedica una norma specifica alle omissioni e inesattezze nei titoli o nelle note, proprio perché da queste può dipendere l’efficacia dell’iscrizione. L’articolo 2841 c.c., richiamato nella disciplina delle ipoteche, distingue tra errori tali da rendere impossibile l’identificazione del bene o delle parti (che possono incidere sull’efficacia della pubblicità) ed errori meno gravi, che possono essere sanati con annotazioni correttive.

In pratica, se la nota sbaglia del tutto immobile, parti o importo in modo da non consentire di capire a chi e a che cosa si riferisce l’ipoteca, si può discutere della stessa validità ed efficacia dell’iscrizione. Se invece contiene errori materiali o imprecisioni limitate, è possibile chiedere la rettifica al Conservatore, spesso attraverso un nuovo atto (ad esempio un atto notarile di correzione) che viene annotato a margine della nota originaria.

Nell’ambito delle ipoteche iscritte per debiti fiscali, la nota di iscrizione ipotecaria è il documento con cui l’Agente della riscossione rende effettiva l’ipoteca sui beni del debitore. Prima di arrivare a questo passaggio, però, la legge richiede il rispetto di precise garanzie procedimentali. L’articolo 77, comma 2-bis, del D.P.R. 602/1973 obbliga l’Agente a notificare al debitore una comunicazione preventiva almeno 30 giorni prima dell’iscrizione ipotecaria, avvertendolo della possibile iscrizione e consentendogli di pagare o di presentare osservazioni.

La giurisprudenza e la dottrina sottolineano che la mancata comunicazione preventiva rende l’iscrizione ipotecaria impugnabile, proprio perché viola il diritto di difesa del contribuente; molti commenti ricordano che tale vizio va contestato entro i termini per impugnare la comunicazione di avvenuta iscrizione, di solito 60 giorni. Inoltre l’iscrizione ipotecaria esattoriale è legittima solo oltre una certa soglia di debito complessivo e nel rispetto dei tempi di legge tra notifica delle cartelle/avvisi e avvio delle procedure cautelari.

In questo contesto, ottenere e leggere la nota di iscrizione ipotecaria è fondamentale per verificare quali immobili sono stati colpiti, per quale importo e sulla base di quali titoli esecutivi, e per valutare con il proprio consulente se l’ipoteca sia contestabile sul piano formale o sostanziale.

Esempio Nota Iscrizione Ipotecaria

DATI DEL RICHIEDENTE
Cognome e nome
Indirizzo
Ufficio Provinciale di ………………………………………………………………………………… – Territorio
Reparto servizi di pubblicità immobiliare di:…………………………………………………………………
MOD. 2T – 310 Semplificato
giorno mese anno
Dal
giorno mese anno
giorno mese anno
Al
Escludi formalità non rinnovate o cancellate
Nome
Ispezione nazionale
Comune dell’immobile Provincia Catasto
F T
Cognome (denominazione)
Periodo di ricerca
Comune di nascita (Sede legale) Provincia
Sezione Foglio Particella Subalterno
Sesso
M F
Dati identificativi dell’immobile
SOGGETTI e/o
IMMOBILI
DA ISPEZIONARE
Trascrizioni
Iscrizioni
SEZIONE RISERVATA
ALL’UFFICIO (1) SOGGETTO / IMMOBILI
(Base informativa) N.
N.
N.
N.
N.
N.
SOGGETTO
(Registri cartacei)
SOGGETTO
(Ispezione nazionale)
NOTE e/o TITOLI
TITOLI TELEMATICI
STAMPATI
NOTE (2)
(1) I tributi sono dovuti anche nel caso di risultato della ricerca negativo ad eccezione della ricerca per nota
(2) Per le note cartacee relative al periodo automatizzato e per quelle validate del periodo pre automazione, l’importo è dovuto in misura doppia