In questa pagina mettiamo a vostra disposizione un fac simile di una lettera di diffida per il rilascio di un immobile. Questo documento, disponibile nei formati Word e PDF, è un modello standardizzato che può essere personalizzato secondo le vostre esigenze specifiche. Ricordate, tuttavia, che si tratta di un esempio generale e potrebbe non adattarsi perfettamente a tutti i contesti o situazioni legali. Pertanto, vi consigliamo di consultare un avvocato o un professionista del diritto immobiliare prima di procedere. Questo fac simile è pensato per guidarvi e semplificarvi la vita, ma non sostituisce il consiglio legale professionale.
Come scrivere una diffida per rilascio immobile
La diffida per rilascio immobile è la lettera formale con cui il proprietario intima all’inquilino o all’occupante di lasciare l’appartamento o il locale entro un certo termine, avvertendolo che, in mancanza, si procederà in via giudiziale con sfratto o azione di rilascio e con richiesta di indennità per occupazione senza titolo. Dal punto di vista giuridico è una vera e propria messa in mora: non è sempre obbligatoria per legge prima di avviare lo sfratto, ma è fortemente opportuna perché dimostra che hai chiesto il rilascio in modo chiaro, hai dato un termine ragionevole e hai avvertito delle conseguenze.
Le situazioni in cui si usa più spesso sono due. La prima è la finita locazione: il contratto è scaduto o disdettato nei termini, ma il conduttore continua a restare nell’immobile. La seconda è l’occupazione senza titolo: ad esempio un ex conduttore che rimane dopo la scadenza e il diniego di rinnovo, un comodatario che non restituisce l’immobile, un soggetto che occupa un bene dopo la vendita o la divisione ereditaria pur non avendo più diritto a starci. In tutte queste ipotesi il proprietario o il nuovo avente diritto può e deve chiedere il rilascio, e la diffida serve proprio a formalizzare questa richiesta prima di rivolgersi al giudice.
Sul piano normativo la cornice è data dalle regole sul contratto di locazione, sulla restituzione della cosa locata e sull’occupazione senza titolo. L’articolo 1590 del codice civile obbliga il conduttore a restituire l’immobile al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme; l’articolo 1591 prevede che, se ritarda la restituzione, è tenuto a corrispondere al locatore un’indennità pari almeno al canone, salvo maggior danno. Per ottenere materialmente il rilascio, però, spesso è necessario ricorrere allo sfratto per finita locazione o all’azione ordinaria di rilascio; la diffida si colloca nel momento precedente, come passaggio stragiudiziale che può portare a una soluzione volontaria o rafforzare la tua posizione in giudizio.
La lettera di diffida deve identificare con precisione le parti e l’immobile. È importante indicare chi sei (nome, cognome o ragione sociale, qualità di proprietario o avente causa), chi è il destinatario (conduttore, ex conduttore, comodatario, occupante) e quale bene è interessato, specificando l’indirizzo completo e, se possibile, eventuali riferimenti di contratto o di atto notarile. Occorre poi richiamare il titolo che giustifica la richiesta di rilascio: la scadenza del contratto di locazione ad una certa data con eventuale disdetta già inviata, la risoluzione o la recesso comunicati in precedenza, la fine del comodato, il trasferimento di proprietà. È utile precisare da quando, a tuo avviso, il soggetto è privo di titolo a occupare l’immobile, perché da quel momento decorrono anche le pretese di indennità per occupazione.
L’elemento centrale della diffida è l’intimazione. Occorre invitare formalmente il destinatario a rilasciare l’immobile libero da persone e cose entro un termine perentorio, di solito breve ma ragionevole in relazione alla situazione concreta. In molti casi si indicano quindici o trenta giorni, salvo esigenze particolari. Insieme alla richiesta di rilascio si inserisce di solito l’avvertimento che, in caso di mancato rilascio spontaneo entro il termine, ti riterrà costretto a promuovere il procedimento di sfratto o l’azione di rilascio davanti al tribunale competente, con richiesta di condanna alle spese e al pagamento di un’indennità per il protrarsi dell’occupazione. Questo passaggio ha un valore giuridico e psicologico: rende chiaro che non si tratta di un semplice sollecito informale, ma del preludio un’azione giudiziaria.
Dal punto di vista formale la diffida deve viaggiare su canali che garantiscano prova di invio e di ricezione. La raccomandata con ricevuta di ritorno è lo strumento classico; la PEC ha un valore ancora più forte quando le parti ne dispongono per i rapporti contrattuali. In alternativa è possibile la consegna a mano con sottoscrizione per ricevuta su una copia, ma è una soluzione più delicata se il rapporto è già teso. Ciò che conta è poter dimostrare, in caso di causa, che il destinatario è stato messo in condizione di conoscere la diffida e il termine assegnato.
Il contenuto può essere modulato anche in funzione del rapporto tra le parti. In alcuni casi, soprattutto quando esiste ancora margine per una soluzione concordata, la diffida può lasciare uno spazio di dialogo, ad esempio proponendo un termine un po’ più lungo in cambio di un impegno scritto a rilasciare o prospettando la possibilità di un’autonoma consegna delle chiavi presso lo studio del legale. In situazioni conflittuali o già degenerate, invece, il tono sarà più secco e la lettera servirà quasi esclusivamente a chiudere il contraddittorio stragiudiziale e preparare il fascicolo per lo sfratto.
Per il destinatario, ricevere una diffida di questo tipo non significa che il rilascio sia già stato ordinato dal giudice, ma è un segnale molto chiaro che il proprietario è pronto a rivolgersi al tribunale. Se ritiene che la pretesa di rilascio sia infondata, può e deve reagire in modo altrettanto formale, magari tramite un legale, spiegando le sue ragioni: ad esempio sostenendo che il contratto è ancora in corso, che la disdetta è tardiva o invalida, che esistono accordi di rinnovo o che la qualità di proprietario non è provata. Se invece non ci sono reali motivi di opposizione, può essere opportuno cercare di concordare tempi e modalità di rilascio per evitare lo sfratto, che oltre a essere più costoso e lungo, comporta l’intervento dell’ufficiale giudiziario e l’eventuale iscrizione di procedure in atti ufficiali.
Va anche ricordato che, in alcune situazioni particolari, la legge prevede termini e forme specifiche diverse dalla semplice diffida. Nei contratti di locazione abitativa o commerciale soggetti alle leggi speciali in materia, la disdetta del locatore deve essere inviata con determinati preavvisi e motivazioni, e solo dopo una corretta disdetta ha senso una diffida al rilascio vero e proprio se l’inquilino non lascia l’immobile alla scadenza. Confondere questi piani può essere pericoloso: una diffida per rilascio immobile non rimedia alla mancata o tardiva disdetta di un contratto che per legge si rinnova tacitamente.
Infine, la diffida per rilascio immobile si collega strettamente al tema delle chiavi e dello stato di riconsegna. Nella lettera puoi specificare che il rilascio dovrà avvenire con contestuale consegna delle chiavi e che l’immobile dovrà essere riconsegnato libero da persone e cose, salvo diverse intese per eventuali arredi lasciati in loco. In fase di effettivo rilascio sarà poi opportuno redigere un verbale di riconsegna che fotografi lo stato dei luoghi, la data di rilascio e l’eventuale presenza di danni o ripristini da effettuare; ma la diffida è il tassello che, per così dire, fa partire il conto alla rovescia verso questo momento.
Esempio lettera di diffida per rilascio immobile
Rilascio per finita locazione (abitativo o transitorio)
Mittente: [Nome Cognome / Ragione sociale locatore], [indirizzo], [CF/P.IVA], [PEC/email]
Destinatario: [Nome Cognome conduttore], [indirizzo immobile locato]
Oggetto: Diffida al rilascio per finita locazione – immobile in [indirizzo], contratto del [data]
Gentile Sig./Sig.ra [Cognome],
in riferimento al contratto di locazione abitativa stipulato in data [data] relativo all’immobile sito in [indirizzo], Le rammento che la scadenza del rapporto è fissata al [data di scadenza] e che con mia comunicazione del [data disdetta] Le è stato regolarmente inviato preavviso nei termini di legge/contratto.
Con la presente La diffido a rilasciare l’immobile libero da persone e cose e a restituire le chiavi entro e non oltre [gg] giorni dal ricevimento, concordando il sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi, la sottoscrizione del verbale di riconsegna e la lettura dei contatori.
Trascorso inutilmente il termine, mi vedrò costretto ad adire l’Autorità Giudiziaria per la convalida di sfratto e rilascio con addebito delle spese e richiesta di indennità di occupazione fino alla riconsegna effettiva.
Cordiali saluti.
[Luogo e data] – Firma __________________
Rilascio per morosità (canoni/oneri non pagati)
Mittente: [Locatore] – Destinatario: [Conduttore]
Oggetto: Diffida al rilascio per morosità – intimazione pagamento e riconsegna immobile
Gentile Sig./Sig.ra [Cognome],
risultano insoluti i canoni/oneri relativi ai mesi di [elenco mensilità] per complessivi € [importo], oltre interessi e spese. La invito e diffido a pagare integralmente entro [10] giorni dal ricevimento e, in difetto, a rilasciare l’immobile sito in [indirizzo] libero da persone e cose entro [ulteriori gg] giorni.
In mancanza, procederò senza ulteriore avviso con intimazione di sfratto per morosità ex artt. 657 ss. c.p.c., con richiesta di convalida, decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e indennità di occupazione sino alla riconsegna, oltre spese legali.
Resto disponibile a concordare il verbale di riconsegna e la definizione dei consumi.
[Luogo e data] – Firma __________________
Rilascio per occupazione senza titolo (es. dopo compravendita o cessazione rapporto)
Mittente: [Nuovo proprietario/locatore] – Destinatario: [Occupante]
Oggetto: Diffida a lasciare l’immobile – cessazione del titolo di detenzione
Egregio/a [Cognome],
sono proprietario/a dell’immobile in [indirizzo] a seguito di [atto di compravendita/dichiarazione/cessione] del [data]. Poiché non sussiste alcun valido titolo che giustifichi la Sua permanenza, La diffido a rilasciare immediatamente i locali e a consegnare le chiavi entro [gg] giorni dal ricevimento.
Decorso il termine, agirò in via giudiziale per restituzione e risarcimento danni, ivi compresa l’indennità di occupazione pari ad € [importo/mese o criterio] dal [data] alla riconsegna, oltre interessi e spese.
Resto disponibile per fissare il sopralluogo di riconsegna.
[Luogo e data] – Firma __________________
Rilascio per grave inadempimento contrattuale (uso diverso, sublocazione, opere non autorizzate)
Mittente: [Locatore] – Destinatario: [Conduttore]
Oggetto: Diffida al rilascio per inadempimento – risoluzione del contratto
Gentile Sig./Sig.ra [Cognome],
sono stati accertati gravi inadempimenti al contratto di locazione del [data], consistenti in [uso diverso dall’abitativo/sub-locazione non autorizzata/realizzazione opere senza consenso/violazioni regolamentari], non rimossi nonostante il mio precedente avviso del [data].
Le intimo pertanto di ripristinare lo stato dei luoghi e di rilasciare l’immobile sito in [indirizzo] entro [gg] giorni dal ricevimento. In difetto, procederò per la risoluzione del contratto e lo sfratto per inadempimento, con richiesta di danni e spese.
Resta ferma la possibilità di concordare tempi e modalità di riconsegna con verbale e lettura contatori.
[Luogo e data] – Firma __________________
Rilascio commerciale per scadenza/denuncia disdetta (uso diverso dall’abitativo)
Mittente: [Locatore] – Destinatario: [Conduttore impresa]
Oggetto: Diffida al rilascio – immobile commerciale in [indirizzo], contratto del [data]
Spett.le [Ragione sociale],
con riferimento al contratto di locazione commerciale stipulato il [data], già disdettato con mia comunicazione del [data] ai sensi di legge/contratto e in scadenza il [data], Vi diffido a rilasciare i locali in [indirizzo] liberi da persone e cose entro [gg] giorni dal ricevimento, con riconsegna chiavi e verbale che rilevi lo stato interno e le eventuali opere da ripristinare.
In mancanza, sarò costretto ad adire il Tribunale per sfratto e risarcimento (inclusa indennità di occupazione), con recupero delle spese.
Resto a disposizione per concordare data e ora del sopralluogo finale.
[Luogo e data] – Firma __________________
Fac simile lettera di diffida per rilascio immobile editabile da scaricare
Nel seguente paragrafo, presenteremo un utile strumento per i proprietari di immobili che si trovano a fronteggiare una situazione di mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino al termine del contratto di locazione. Si tratta del modello di lettera di diffida, un documento legale che ha lo scopo di sollecitare formalmente l’inquilino a rispettare gli obblighi contrattuali. Questo modello, redatto con la massima attenzione per garantire la sua efficacia legale, sarà disponibile per il download in formato Word e PDF, per consentire a ogni proprietario di personalizzarlo secondo le proprie esigenze.
