In questa pagina è disponibile un modello scaricabile in formato Word e PDF del contratto di comodato con diritto reale di superficie. Il documento unisce la disciplina del comodato, per la concessione d’uso gratuito del suolo, e la costituzione di un diritto reale di superficie sulle opere che il comodatario realizzerà, ed è pensato per chi deve regolare per iscritto rapporti complessi tra proprietario del suolo e soggetto che edifica o installa strutture.
Fac simile contratto di comodato con diritto reale di superficie Word
Il fac simile in formato Word è predisposto per essere scaricato, compilato e adattato alle specifiche esigenze delle parti. Il file è fornito in modo che si possano inserire facilmente i dati identificativi delle parti, i termini temporali, le condizioni economiche e le clausole di dettaglio relative a lavori, spese e trascrizioni. Si raccomanda di verificare e integrare il modello con eventuali allegati tecnici e titoli di proprietà prima della sottoscrizione.
Fac simile contratto di comodato con diritto reale di superficie PDF
Il fac simile in formato PDF è pensato per chi necessita di una copia pronta per la stampa e la firma. La versione PDF mantiene la formattazione definitiva del contratto e può essere utilizzata per la sottoscrizione in presenza di testimoni o per la successiva verbalizzazione da parte del notaio, se le parti decidono di trasformarlo in atto pubblico.
Esempio contratto di comodato con diritto reale di superficie
CONTRATTO DI COMODATO E COSTITUZIONE DI DIRITTO REALE DI SUPERFICIE
Tra le parti:
- Il Sig./la Sig.ra _____________, nato/a a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____________ (di seguito: “Comodante” o “Proprietario”);
- Il Sig./la Sig.ra/La Società _____________, nata/o a _____________ il _____________ / con sede legale in _____________, codice fiscale / partita IVA _____________, rappresentata da _____________ (di seguito: “Comodatario” e/o “Superficiario”);
congiuntamente denominate le “Parti”.
Premesso che
- Il Comodante è proprietario dell’immobile/terreno sito in _____________, Comune di _____________, via _____________ n. _____________, identificato catastalmente al foglio _____________, particella _____________, sub _____________ (di seguito: il “Suolo”);
- Le Parti intendono regolare, con il presente atto, sia la concessione in uso gratuito del Suolo a titolo di comodato, sia la costituzione, a favore del Comodatario/Superficiario, di un diritto reale di superficie relativo alle opere che verranno realizzate sul Suolo, nei termini e con le modalità qui indicate;
si conviene e stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto del contratto
1.1 Il Comodante consegna in comodato gratuito al Comodatario il Suolo sopra descritto, che il Comodatario dichiara di ricevere in consegna nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
1.2 Contestualmente, il Comodante costituisce a favore del Comodatario un diritto reale di superficie ai sensi degli artt. 952 e ss. c.c. sulle costruzioni/edificazioni che il Comodatario realizzerà e/o manterrà sul Suolo, nelle modalità e per la durata concordata nel presente contratto.
Art. 2 – Finalità
2.1 Il Comodatario potrà utilizzare il Suolo per le seguenti finalità: _____________. Ogni utilizzo diverso dovrà essere previamente autorizzato per iscritto dal Comodante.
2.2 Il diritto di superficie è costitutito per l’edificazione/realizzazione e la proprietà separata delle costruzioni/strutture di seguito descritte: _____________ (descrizione delle costruzioni/impianti).
Art. 3 – Durata
3.1 Il comodato ha durata di anni _____________, con decorrenza dal _____________ e scadenza il _____________. Alla scadenza, se non rinnovato, il Comodatario si obbliga a restituire il Suolo nello stato previsto dal presente contratto.
3.2 Il diritto reale di superficie è costituito per la durata di anni _____________, con decorrenza dal _____________ e scadenza il _____________. Alla scadenza del diritto di superficie si applicheranno, tra le Parti, le disposizioni dell’art. 953 c.c., salvo diverso accordo scritto.
Art. 4 – Costituzione, forma e trascrizione
4.1 La costituzione del diritto di superficie avverrà mediante atto scritto _____________ (indicare: scrittura privata/atto pubblico) sottoscritto dalle Parti e sarà registrato e trascritto nei registri immobiliari a cura e spese di _____________.
4.2 Le Parti si obbligano a compiere tutti gli atti necessari per la corretta trascrizione e pubblicità del diritto di superficie, ivi compresa la presentazione di titoli e planimetrie catastali aggiornate.
Art. 5 – Lavori, spese e manutenzione
5.1 Il Comodatario/Superficiario ha il diritto di eseguire, a proprie cure e spese, le opere di costruzione e le eventuali opere di manutenzione straordinaria necessarie per le finalità del presente contratto.
5.2 Le spese ordinarie e straordinarie relative alla costruzione, manutenzione, riparazione e gestione delle costruzioni ricadono a carico del Comodatario, salvo diverso accordo scritto.
5.3 Il Comodante non è tenuto a partecipare alle spese di costruzione, a meno che ciò non sia espressamente previsto in allegato al presente contratto (vedi Allegato _____________).
Art. 6 – Obblighi del Comodatario/Superficiario
6.1 Il Comodatario si obbliga a:
- usare il Suolo e il diritto di superficie con diligenza e secondo la destinazione concordata;
- eseguire le opere in conformità alle norme urbanistiche, edilizie, ambientali e alle autorizzazioni amministrative vigenti, ottenendo a proprio carico tutti i permessi necessari;
- provvedere alla stipula e al mantenimento, per tutta la durata del rapporto, di polizze assicurative che coprano danni a persone e cose derivanti dall’esecuzione delle opere, nonché responsabilità civile verso terzi;
- manlevare e tenere indenne il Comodante da qualsiasi richiesta di terzi derivante dall’uso del Suolo o dalle opere realizzate;
- restituire il Suolo e le eventuali opere, alla scadenza o risoluzione, secondo quanto stabilito nel presente contratto e nella legge.
Art. 7 – Diritti del Comodante
7.1 Il Comodante conserva la piena proprietà del Suolo e potrà esercitare i diritti inerenti la proprietà compatibilmente con il diritto di superficie costituito a favore del Comodatario.
7.2 Il Comodante si impegna a non ostacolare l’esercizio del diritto di superficie nei limiti e nelle condizioni previste dal presente contratto.
Art. 8 – Divieti e facoltà di cessione
8.1 Il Comodatario non potrà cedere il comodato e/o il diritto di superficie, né concedere diritti reali di godimento a terzi (ad es. servitù, locazioni, comodati parziali, ecc.), senza il previo consenso scritto del Comodante, salvo diversa pattuizione indicata in Allegato _____________.
8.2 Qualora sia autorizzata la cessione del diritto di superficie, la stessa dovrà essere trascritta nei registri immobiliari a cura e spese di _____________.
Art. 9 – Oneri fiscali e imposte
9.1 Tutti gli oneri fiscali, tributi locali, imposte e spese di ogni natura connessi alla costituzione, trascrizione, esecuzione e mantenimento del diritto di superficie e del comodato saranno a carico di _____________. (indicare la parte a carico)
9.2 Eventuali agevolazioni fiscali saranno gestite e richieste da _____________.
Art. 10 – Modifiche, miglioramenti e rimozione delle opere
10.1 Qualsiasi modifica sostanziale delle opere eseguite dovrà essere previamente autorizzata per iscritto dal Comodante.
10.2 Alla scadenza o in caso di risoluzione anticipata del diritto di superficie, salvo diverso accordo scritto, le costruzioni diventeranno di proprietà del Comodante per effetto dell’art. 953 c.c. senza indennizzo, salvo che diversamente pattuito tra le Parti.
Art. 11 – Ripristino e riconsegna
11.1 Alla scadenza del contratto di comodato e/o del diritto di superficie, il Comodatario è tenuto a consegnare il Suolo e le eventuali costruzioni conformemente agli obblighi di cui al presente contratto e alla normativa vigente.
11.2 Le Parti potranno concordare, mediante apposito documento scritto da allegare al presente contratto, modalità e termini di eventuale rimozione o manutenzione delle opere alla scadenza.
Art. 12 – Inadempimento e risoluzione
12.1 Il mancato rispetto degli obblighi essenziali previsti dal presente contratto, previa diffida ad adempiere con termine di giorni _____________, potrà comportare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., senza pregiudizio per il risarcimento degli eventuali danni.
12.2 In caso di risoluzione, il Comodatario è tenuto a corrispondere al Comodante ogni somma dovuta e a provvedere alla riconsegna del bene secondo le modalità indicate nel presente contratto.
Art. 13 – Consenso dei comproprietari e terzi
13.1 Qualora il Suolo sia oggetto di comproprietà o gravato da diritti di terzi, il presente contratto è subordinato all’ottenimento di tutti i necessari consensi e autorizzazioni da parte di ciascun comproprietario o titolare di diritti reali, che saranno allegati al presente atto (Allegato _____________).
Art. 14 – Casi fortuiti e forza maggiore
14.1 Le Parti non saranno responsabili per l’inadempimento parziale o totale delle obbligazioni derivanti dal presente contratto quando tale inadempimento sia dovuto a causa di forza maggiore o evento imprevedibile e inevitabile.
Art. 15 – Tracciabilità, sicurezza e normativa applicabile
15.1 Il Comodatario si obbliga a rispettare la normativa vigente in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro, tracciabilità dei pagamenti e subappalto, ove applicabile.
15.2 Per quanto non espressamente previsto, si applicano le norme del Codice Civile e le disposizioni di legge vigenti in materia di diritto di superficie e comodato.
Art. 16 – Spese e registrazione
16.1 Le spese di registrazione, bollo, trascrizione e ogni altro onere connesso all’iscrizione e all’esecuzione del presente contratto sono a carico di _____________.
16.2 Le Parti si impegnano a provvedere tempestivamente alla registrazione del presente contratto presso l’Ufficio competente.
Art. 17 – Comunicazioni
17.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere inviata per iscritto ai seguenti indirizzi:
- Per il Comodante: _____________
- Per il Comodatario/Superficiario: _____________
Art. 18 – Risoluzione delle controversie
18.1 Per ogni controversia derivante dall’interpretazione o esecuzione del presente contratto, le Parti eleggono quale foro competente il Tribunale di _____________, salvo diverso accordo scritto per la mediazione/ADR.
Art. 19 – Allegati
19.1 Fanno parte integrante del presente contratto i seguenti allegati:
- Planimetria del Suolo (Allegato A) _____________;
- Descrizione progetto/opere (Allegato B) _____________;
- Titoli di proprietà e consensi (Allegato C) _____________;
- Eventuali ulteriori patti e condizioni (Allegato D) _____________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo _____________, data _____________
Il Comodante
____________________________
Nome e cognome / Firma
Il Comodatario / Superficiario
____________________________
Nome e cognome / Firma
Testimoni (se richiesti)
1) ____________________________ Cod. Fisc. _____________
2) ____________________________ Cod. Fisc. _____________
Notaio (se atto pubblico)
Il/La Notaio _____________, con studio in _____________, alla presenza delle Parti ha ricevuto il presente atto in data _____________ e ne ha redatto il relativo documento pubblico/rogito.
(Spazio riservato per iscrizioni/trascrizioni catastali e annotazioni amministrative)
Come scrivere un contratto di comodato con diritto reale di superficie
Per redigere correttamente un contratto che coniughi la concessione in comodato del suolo con la costituzione di un diritto reale di superficie è fondamentale partire dalla chiarezza nell’individuazione degli istituti giuridici coinvolti e delle conseguenze patrimoniali che ne derivano. Occorre innanzitutto precisare l’identità completa delle parti e la situazione catastale e urbanistica del suolo, descrivendo in modo dettagliato l’area interessata e allegando planimetrie e titoli di provenienza, perché la costituzione del diritto di superficie richiede una forma scritta idonea alla trascrizione nei registri immobiliari.
Il contratto deve regolare separatamente la natura del comodato, con la durata, le modalità di riconsegna e gli obblighi di custodia e uso, e la costituzione del diritto di superficie, indicando espressamente la durata di quest’ultimo quando si sceglie una temporaneità, facendo richiamo alla disciplina degli artt. 952 e ss. del Codice Civile e prevedendo le conseguenze alla scadenza, in particolare l’applicazione dell’art. 953 c.c. o eventuali diverse pattuizioni concordate dalle parti.
È importante disciplinare in modo esaustivo chi sostiene le spese di costruzione e manutenzione, stabilire chi ottiene i permessi edilizi e urbanistici e a quali condizioni vengono gestiti eventuali miglioramenti o modifiche alle opere. Vanno previste clausole che regolino la trascrizione del diritto di superficie, l’eventuale cessione del diritto da parte del superficiario, e i limiti alla concessione di diritti di godimento a terzi, nonché le garanzie assicurative e le manleve a tutela del proprietario del suolo.
Quando il suolo è in comproprietà o gravato da altri diritti, il contratto deve contenere le condizioni per l’ottenimento del consenso unanime dei comproprietari, così come previsto dall’art. 1108 c.c., e indicare gli allegati comprovanti tali autonomie. Devono essere inoltre chiariti gli aspetti fiscali e gli oneri a carico delle parti riguardanti registrazione, bollo, trascrizione e imposte, tenendo presente che la qualificazione giuridica dell’atto può avere conseguenze fiscali differenti rispetto a un semplice comodato.
Infine, pur essendo possibile predisporre il contratto in forma di scrittura privata, spesso per dare massima efficacia alla costituzione del diritto reale e per la sicurezza delle parti è opportuno ricorrere all’atto pubblico o al supporto notarile per la corretta trascrizione e per la verifica preventiva dei requisiti urbanistici e catastali; in ogni caso il testo contrattuale dovrebbe prevedere la responsabilità del superficiario di ottenere e mantenere le autorizzazioni amministrative e di rispettare la normativa edilizia e ambientale, oltre a stabilire le regole per la rimozione o il mantenimento delle opere alla scadenza e le modalità di risoluzione delle controversie.