In passato abbiamo proposto un modello di disdetta di contratto di locazione generico, oggi mettiamo disposizione un fac simile di disdetta di contratto di locazione commerciale.
Disdetta Contratto di Locazione Commerciale
La disdetta di un contratto di locazione commerciale non è un gesto unilaterale “semplice”, ma un atto giuridico che deve rispettare tempi, forme e presupposti fissati dalla legge 392/1978 e, in parte, dal codice civile. La cornice di partenza è la durata legale: sei anni per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, con rinnovo di diritto per altri sei alla scadenza; per le attività alberghiere e assimilate la durata è nove più nove. Dentro questa architettura si muovono tre percorsi distinti che spesso vengono confusi: il diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza, il mancato rinnovo alla scadenza successiva e il recesso del conduttore durante o alla fine del periodo.
Per il locatore, il non rinnovo alla prima scadenza è possibile solo se ricorre uno dei motivi tipici previsti dalla legge. Non basta “non voler proseguire”: occorre che l’immobile serva a un uso proprio o di un familiare per attività che non possano coesistere con la locazione; oppure che si debbano eseguire interventi di ristrutturazione, ricostruzione o trasformazione che impediscano la continuazione dell’attività del conduttore; oppure che il proprietario intenda adibire l’immobile ad attività diverse da quelle in corso nei casi ammessi. La volontà di vendere, da sola, non è motivo tipico di diniego, anche se la legge riconosce al conduttore una prelazione in caso di vendita dell’immobile locato. Affinché il diniego sia efficace, il locatore deve inviare una lettera motivata con congruo anticipo: dodici mesi prima della scadenza, che diventano diciotto per le attività alberghiere. Il termine decorre dalla ricezione e non dall’invio, perciò il mezzo usato – raccomandata con avviso di ricevimento o PEC – non è un dettaglio burocratico ma la garanzia che il preavviso sia provabile. Se il motivo addotto comporta obblighi successivi, questi vanno rispettati davvero: il mancato uso nei tempi dovuti o la mancata esecuzione dei lavori possono esporre il locatore a richieste risarcitorie o alla riammissione del conduttore.
Dopo la prima scadenza, alle scadenze successive, il locatore può evitare il rinnovo senza dover invocare un motivo tipico, ma resta fermo l’obbligo del preavviso nei termini legali. In entrambi i casi, quando l’attività del conduttore comporta contatto diretto con il pubblico dei consumatori o degli utenti, la cessazione per causa non imputabile al conduttore fa maturare la cosiddetta indennità per perdita dell’avviamento commerciale: di regola diciotto mensilità dell’ultimo canone, che diventano ventuno per le attività alberghiere. L’indennità non è dovuta se l’attività non ha contatto col pubblico o se la cessazione dipende da inadempimenti del conduttore; può invece raddoppiare se entro un anno dalla riconsegna il locatore adibisce il locale alla stessa attività o a un’attività affine. Questa voce economica è spesso la leva di equilibrio nelle trattative di uscita anticipata: ignorarla significa preparare un contenzioso.
Per il conduttore, la via ordinaria per sottrarsi al rinnovo è la disdetta alla scadenza con un preavviso almeno pari a dodici mesi (diciotto per gli alberghieri), trasmessa con mezzo che assicuri data e ricevuta. Se il problema non può attendere la scadenza, la legge riconosce un diritto di recesso anticipato per gravi motivi, con un preavviso minimo di sei mesi. I gravi motivi devono essere sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del conduttore e tali da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto: un calo congiunturale delle vendite raramente basta, mentre lo sono tipicamente fatti esterni e non evitabili che stravolgono l’equilibrio del contratto (chiusure forzate per eventi straordinari, opere pubbliche che impediscono l’accesso, provvedimenti amministrativi sopravvenuti che vietano l’attività). Nella prassi i contratti prevedono anche clausole di recesso pattizio ad nutum, più favorevoli del minimo legale: se esistono, vanno rispettati solo i preavvisi concordati, senza necessità di motivare. In ogni caso, il recesso non cancella il passato: restano dovuti i canoni maturati fino alla data di efficacia, gli oneri accessori e gli eventuali conguagli; la riconsegna del bene libero da persone e cose con verbale e letture è il momento in cui cessa l’obbligo di corrispondere il canone.
La disdetta non è l’unica strada quando entra in gioco la dimensione aziendale. Se l’attività prosegue ma cambia l’imprenditore, la legge consente la cessione del contratto di locazione insieme all’azienda senza necessità del consenso del locatore, ferma la sua facoltà di opporsi per gravi motivi; lo stesso vale per la sublocazione parziale in alcuni casi. Questi istituti, regolati in modo preciso, permettono di preservare il valore dell’avviamento quando il problema non è il luogo ma il soggetto che gestisce l’impresa. Prima di imboccare una disdetta “secca”, valutare cessione d’azienda o subentro può salvare valore e ridurre l’esborso indennitario. Sul piano formale, una disdetta efficace è una comunicazione chiara, tempestiva e tracciabile. Nella lettera vanno indicati i dati delle parti, gli estremi del contratto con la data di registrazione, l’indirizzo dell’immobile, la scadenza e la volontà di non rinnovare o di recedere, con indicazione della data di efficacia coerente con i termini di preavviso. Se la disdetta è del locatore alla prima scadenza, la motivazione deve essere specifica e riconducibile a uno dei casi di legge; formule generiche espongono il diniego all’inefficacia. Se la lettera parte dal conduttore per recesso per gravi motivi, è prudente enunciarli, allegando documenti che li provino e fissando subito la disponibilità per sopralluogo e verbale di riconsegna.
Gli aspetti economici di chiusura meritano programmazione. Depositare le chiavi senza verbale e senza definire lo stato dei luoghi è il modo più veloce per spalancare una lite. Al contrario, fissare con congruo anticipo la data del rilascio, concordare il sopralluogo congiunto, fotografare e descrivere lo stato, registrare le letture dei contatori, disciplinare la rimozione di addizioni e allestimenti e la sorte dei miglioramenti non amovibili è ciò che permette di chiudere il canone, quantificare con chiarezza eventuali ripristini e sbloccare la restituzione del deposito cauzionale, che non è un forfait “a perdere” ma una garanzia da restituire al netto di partite documentate. Se l’immobile è in condominio, va sincronizzata la chiusura con l’amministratore per evitare che rate e conguagli continuino a viaggiare verso il conduttore uscente.
La vendita dell’immobile non è, di regola, una via per liberarlo dalla locazione in corso. La locazione commerciale con data certa anteriore prevale sulla successiva alienazione: l’acquirente subentra nel contratto nei diritti e negli obblighi del locatore fino alla scadenza, con gli stessi vincoli su rinnovi, disdette e indennità. La legge riconosce al conduttore una prelazione in caso di vendita dell’immobile ad uso commerciale: il locatore deve notificare l’offerta con prezzo e condizioni e il conduttore ha un termine per accettare; se il bene viene poi venduto a condizioni migliori, scatta il diritto di riscatto. Non è materia di disdetta, ma incrocia spesso i piani quando il locatore pensa di “liberare” l’immobile per venderlo.
Nei casi in cui si vuole chiudere prima ma non si hanno i presupposti rigidi per farlo, la transazione resta lo strumento pragmatico. Una disdetta pattizia negoziata, magari con preavviso ridotto e contributo del conduttore a determinati ripristini, o con una modulazione dell’indennità di avviamento, è spesso più veloce e meno costosa di una contesa su motivi e termini. La chiave è mettere per iscritto tempi, somme, rinunce e la data certa del rilascio, legando gli adempimenti a scadenze e verifiche.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Commerciale Word e PDF
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile disdetta contratto di locazione commerciale.
