In questo articolo mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione uso abitativo e spieghiamo a cosa serve.
Come Scrivere un Contratto di Locazione Uso Abitativo
Il contratto di locazione abitativa è l’accordo con cui il proprietario concede al conduttore il godimento di un immobile destinato a casa, in cambio di un canone. La disciplina di base è nella legge 431/1998, che distingue i contratti a canone “libero” con durata ordinaria di quattro anni rinnovabili di altri quattro, i contratti a canone “concordato” di tre anni più due, oltre ai contratti transitori e a quelli per studenti con durate tipiche più brevi previste dagli accordi locali. Questa architettura è stata attuata e aggiornata con il decreto interministeriale 16 gennaio 2017, che detta i criteri per gli accordi territoriali e i contratti-tipo per canone concordato, transitori e studenti. In pratica, se scegli il canone concordato devi rispettare gli intervalli di canone e le regole fissate nell’accordo del tuo Comune, mentre nel canone libero il prezzo è rimesso alle parti nel rispetto dei termini di legge sulla durata.
Compilare bene un contratto significa identificare senza ambiguità i soggetti con i loro dati fiscali, descrivere l’immobile con indirizzo, pertinenze e dati catastali, fissare la destinazione esclusivamente abitativa, indicare il canone e la periodicità dei pagamenti, definire la durata e l’eventuale rinnovo, prevedere il deposito cauzionale e ripartire spese e oneri. La cauzione, per legge, non può superare tre mensilità di canone ed è produttiva di interessi legali da restituire a fine rapporto: inserire una somma superiore espone a nullità della clausola e a contestazioni. Nel testo è bene richiamare le condizioni dell’accordo territoriale se si tratta di canone concordato e allegare, quando richiesto, l’attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie locali. Se opti per la “cedolare secca”, ricorda che la scelta va dichiarata e che essa blocca gli aggiornamenti ISTAT del canone e sostituisce l’IRPEF e le addizionali con un’imposta fissa; in compenso non sono dovute imposta di registro e di bollo per la registrazione e gli adempimenti successivi.
La registrazione è un passaggio essenziale: per i contratti oltre i 30 giorni è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore, e si effettua con il modello RLI in via telematica o allo sportello. In regime ordinario si paga il 2% del canone annuo a titolo di imposta di registro e il bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe di contratto; chi ha scelto la cedolare secca non versa né registro né bollo e paga l’imposta sostitutiva nei termini previsti. Per proroghe, cessioni e risoluzioni vanno rispettati gli ulteriori adempimenti e termini, sempre con RLI. La conferma di questi obblighi e dei costi è riportata nelle schede ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e nella guida operativa RLI-web.
Nella compilazione materiale del contratto conviene curare alcuni profili che spesso generano contenzioso. La descrizione dell’immobile deve essere coerente con la situazione reale e con la conformità urbanistica e impiantistica; il canone e le spese vanno separati con chiarezza, specificando quali oneri sono a carico dell’inquilino e quali del proprietario; la durata deve essere compatibile con la tipologia scelta, perché durate più brevi o più lunghe possono trasformare il contratto in una diversa fattispecie con rischi di nullità parziale. Se si adotta il canone concordato, il testo deve riprodurre le clausole-tipo dell’accordo locale e i parametri per la determinazione del canone, così da preservare le agevolazioni fiscali connesse. Per l’APE, la regola generale prevede che nei contratti soggetti a registrazione il locatore debba informare e consegnare la documentazione energetica secondo l’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, inserendo una clausola dedicata nel contratto; sono esclusi dall’obbligo informativo i contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni, mentre per le singole unità immobiliari l’allegazione materiale dell’APE non è richiesta ma resta necessario dare l’informativa. Le sanzioni amministrative in caso di omissioni esistono e rendono opportuno inserire sempre la clausola APE conforme alla norma. Una volta firmato, il contratto va accompagnato dalle ricevute dei pagamenti connessi, dall’eventuale attestazione di rispondenza per i canoni concordati e, se non si firma in presenza, dalle copie dei documenti d’identità delle parti o dalla firma digitale secondo le modalità pattuite. Al momento della registrazione si allega il testo sottoscritto e si indicano con precisione i dati richiesti dall’RLI, tenendo presente che le imposte in regime ordinario si calcolano sul canone e che il bollo segue la regola delle quattro facciate o cento righe. Compilando con questa logica, e rispettando i termini dei 30 giorni e le scelte fiscali dichiarate, il contratto risulta valido, registrato e pronto a produrre i suoi effetti con il minimo rischio di rilievi.
Per quanto riguarda il modello di contratto di locazione a uso abitativo, è possibile fare riferimento a questo fac simile contratto di locazione presente sul sito Contrattidilocazione.net, da scaricare e compilare con i propri dati.
Esempio di Contratto di Locazione Uso Abitativo
Contratto di locazione per uso abitativo ex art. 2, comma I, legge 09.12.1998, n.431.
I Sigg………………….. (cod. fisc. ……………………), …………………….(cod. fisc………………….); ………….. ……….. (cod. fisc. …………………); residenti in ……………..,
via…………… n. ………..ed in seguito denominati impersonalmente “locatore” e possessori dell’immobile in oggetto al presente contratto nella seguente
proporzione (50% quota possesso di ……………, 25% quota …………… e 25% quota ……………………..),
CONCEDONO IN LOCAZIONE
al Sig. …………………… nato in ………….. il ………………….. e residente in …………., via …………. n. .., c.f.: ……………. in seguito denominato conduttore,
CHE ACCETTA
l’unità immobiliare sita in ………….., ………………, piano terra, int. ………….., composto da …………………..(Individuato al catasto fabbricati al foglio n. …….. part……..
sub .. rendita catastale ….. codice catastale del comune ….).
1) Per la stipula del presente contratto le parti di comune accordo rinunciano ad avvalersi dell’assistenza delle associazioni di categoria, dichiarando che i patti di
cui ai successivi articoli rispondono pienamente allo spirito di legge.
2) La durata della locazione è pattuita in anni 4 (quattro) dal ……… al ………
La dichiarazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza quadriennale deve essere effettuata dal locatore con le modalità previste dall’art.3
comma 1 della Legge di riforma, cioè deve essere comunicata mediante lettera raccomandata al domicilio del conduttore sei mesi prima della scadenza.
3) Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con preavviso di sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata R.R.
4)
4) Le parti pattuiscono il canone annuo in euro ……….….., oltre spese condominiali ed oneri accessori da corrispondere direttamente all’amministratore dello
stabile, salvo conguaglio.
Il canone mensile dell’importo di € …….. ……sarà corrisposto mediante bonifico bancario sul conto corrente n. ……………….(Cod. Iban:……………..della Banca
………………….).
Il canone sarà aggiornato annualmente in misura pari al 100% della variazione ISTAT.
5) Le parti pattuiscono che il mancato pagamento anche di una sola rata mensile del canone e delle spese condominiali, oltre cinque giorni la scadenza stabilita
nel precedente articolo costituisce inadempimento contrattuale.
6) Ai sensi dell’art.9 L.392/78 sono a carico del conduttore tutte le spese sull’unità ivi previste; le relative somme saranno corrisposte dal conduttore
direttamente all’amministratore dello stabile; il conduttore si impegna a rimborsare immediatamente il locatore, qualora questi debba eseguirne il pagamento
previa richiesta scritta del medesimo locatore.
La spese per i servizi di energia elettrica, telefono, gas acqua e la tassa comunale sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, sono a carico del conduttore per tutto
il periodo della locazione.
7) Il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile e di averlo trovato in buono stato di manutenzione ed esente da difetti; pertanto al termine della locazione
dovrà restituirlo nello stesso stato salvo il normale deterioramento d’uso, con gli impianti perfettamente funzionanti compresa la riverniciatura degli infissi
interni, esterni e pareti.
L’immobile dovrà esser restituito con le pulizie effettuate.
8) Il conduttore non può sub-locare nè totalmente nè parzialmente l’immobile.
9) Il conduttore s’impegna a non apportare alcuna modifica ai locali, nonchè agli impianti tutti, pena la risoluzione del contratto.
L’inosservanza del presente patto determina IPSO JURE la risoluzione del contratto a danno e spese del conduttore ai sensi dell’art.1546 Cod.Civ.
10) Il conduttore, a garanzia del regolare pagamento del canone di locazione e della buona manutenzione della cosa locata s’impegna a consegnare al momento
della stipulazione del presente contratto nelle mani del locatore l’importo di € ………… che verrà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato
dell’immobile e se il conduttore abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
11) Il conduttore esonera il locatore dalla presentazione della garanzia richiesta dal decreto Ministeriale n. 37/2008 e dichiara di conoscere lo stato degli impianti
relativi agli impianti relativi all’immobile preso in locazione nonchè di aver ricevuto il certificato APE (attestazione di prestazione energetica) n. ………………,
registrato il……………..
Tutte le riparazioni ordinarie di cui agli artt.1576 e 1609 Cod. Civ. sono a carico del conduttore così come altra inerente agli impianti e ai servizi.
E’ a carico del conduttore l’annuale pulizia e manutenzione dell’impianto di riscaldamento ed al termine della locazione il conduttore dovrà esibire al locatore le
ricevute comprovanti l’avvenuta revisione annuale.
12) Il conduttore si impegna a versare la quota della luce, pozzi neri e dell’acqua comune ed a pulire periodicamente, il vano scale, l’ingresso ed il portone. E’
vietato depositare le biciclette nell’ingresso comune. Esse dovranno essere depositate nel giardino negli appositi spazi. Saranno inoltre a carico di ogni
condomine le spese periodiche per la pulizia del giardino. Il conduttore si impegna a tenere pulita l’area cortilizia antestante la propria abitazione e a dividere con
la unità immobiliare all’interno n. 7 le spese per la pulizia dei pozzetti.
13) Il conduttore assume tutti i rischi derivanti dalle possibili attività, poste in essere dai terzi, aventi materiale disponibilità dell’immobile, che cagionino ad essi
danni (fughe di gas e ogni altro abuso o trascuratezza della cosa locata).
Il conduttore s’impegna, tramite preventiva richiesta orale a consentire al locatore o ai suoi incaricati l’accesso nell’immobile in oggetto, per verificarne lo stato
d’uso o per mostrarlo a coloro che volessero acquistarlo o prenderlo in locazione.
14) In caso di mancato rilascio del bene locato alla scadenza di Legge il conduttore si impegna a corrispondere al locatore la somma di € 25,00 a titolo di penale
giornaliera.
15) Le spese di registrazione sono a carico delle parti al 50%.
16) Per tutto quanto non espressamente citato nel presente contratto le parti fanno riferimento alle norme di legge e del Codice Civile. Il locatore e il conduttore
si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione.
Letto, approvato e sottoscritto in …. il ………..
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
A norma e per effetti degli artt. 1341 e 1342 del Cod. Civ. si approvano specificatamente le clausole 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, 11,12, 13, 14, 15, 16 del presente contratto.
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
