In questa guida è disponibile un fac simile contratto di locazione uso foresteria.
Contratto Locazione Uso Foresteria
Il contratto di locazione ad uso foresteria è l’accordo con cui un proprietario concede un immobile a una società o a un ente perché lo utilizzi come alloggio per propri dipendenti, dirigenti, collaboratori o ospiti, senza che questi abbiano un rapporto diretto di locazione con il proprietario. In pratica l’inquilino giuridico è l’azienda, il soggetto che ci abita è il dipendente o l’ospite: sono due piani distinti, e questo ha conseguenze importanti sia sul piano civilistico sia su quello fiscale.
Dal punto di vista legale il contratto di foresteria non è una “classica” locazione abitativa 4+4 disciplinata dalla legge 431/1998, perché il conduttore non è una persona fisica che usa l’immobile come propria abitazione, ma un soggetto diverso (di solito una società) che lo utilizza per esigenze organizzative. Per questa ragione, nella maggior parte dei casi, la giurisprudenza esclude l’applicazione della disciplina protettiva delle locazioni abitative e riconduce il rapporto alla locazione ad uso diverso o, comunque, alla disciplina generale del codice civile. Ciò significa che il vincolo del 4+4 non è obbligatorio, la durata può essere pattuita con maggiore libertà (tipicamente pluriennale ma anche coincidente con la durata di un progetto o di un distacco) e non si applicano automaticamente i modelli standard di contratto abitativo. Tuttavia, resta vietato usare l’etichetta “foresteria” per aggirare i diritti del conduttore quando di fatto l’inquilino è una persona fisica che abita stabilmente l’immobile: se il contratto è intestato a una società “di comodo” ma l’uso reale è quello di abitazione del socio o dell’amministratore come se fosse un 4+4, un giudice potrebbe riqualificare il rapporto e applicare le tutele abitative.
Sul piano contrattuale è essenziale che il contratto identifichi con chiarezza le parti, l’immobile e la destinazione d’uso, precisando che il conduttore utilizzerà l’unità immobiliare come foresteria per i propri dipendenti o collaboratori, con facoltà di avvicendamento degli occupanti senza che ciò costituisca sublocazione. Di norma si inserisce una clausola che vieta l’uso dell’immobile diverso da quello di foresteria e l’ospitalità di soggetti estranei all’organizzazione aziendale, salvo consenso del proprietario, e che disciplina il rapporto tra il conduttore e gli effettivi occupanti come rapporti interni (comodato o regolamento aziendale), escludendo ogni rapporto diretto tra occupanti e locatore. È opportuno governare anche l’aspetto della capienza, del numero massimo di persone ospitabili e delle formalità di comunicazione delle generalità degli occupanti quando richiesto da norme di pubblica sicurezza. La durata va calibrata sulle esigenze dell’azienda: in molti casi si stipulano contratti di medio periodo, con rinnovi automatici o facoltà di recesso anticipato del conduttore con un certo preavviso; il proprietario può accettare o meno la stessa facoltà, tenendo conto che, non essendo un 4+4 abitativo, il margine negoziale è più ampio. Andrebbero previste clausole puntuali sulla manutenzione ordinaria e straordinaria, sulla responsabilità per danni causati dagli occupanti, sul divieto di cessione o sublocazione a terzi estranei e sul rientro in possesso a fine rapporto, con riconsegna dell’immobile libero da persone e cose e verbale di stato dei luoghi.
Sotto il profilo fiscale la locazione ad uso foresteria presenta differenze di rilievo rispetto alla locazione abitativa “classica”. Il proprietario, se persona fisica che loca al di fuori dell’attività d’impresa, non può optare per la cedolare secca, perché il conduttore non è una persona fisica che utilizza l’immobile come abitazione, ma un soggetto diverso (società o ente). Il reddito da canone sarà quindi soggetto a tassazione IRPEF ordinaria e addizionali, con possibilità di dedurre le spese e con l’applicazione delle regole ordinarie sul reddito fondiario o d’impresa a seconda del caso. L’imposta di registro si applica in misura proporzionale, di regola con l’aliquota prevista per le locazioni di immobili a uso diverso se l’Agenzia qualifica il contratto come “uso diverso”, oppure secondo la prassi locale, comunque senza l’aliquota agevolata e le riduzioni previste per i contratti abitativi a canone concordato; nella prassi il contratto viene registrato con il modello RLI e l’imposta di registro è pari al 2 per cento del canone annuo, con il minimo di legge. L’IMU resta dovuta come per un immobile locato non destinato ad abitazione principale: il proprietario non beneficia dell’esenzione o delle aliquote agevolate tipiche dell’abitazione principale, perché l’immobile è locato a un soggetto che ne fa un uso aziendale. Dal lato del conduttore, se impresa, il canone può essere dedotto come costo secondo le regole fiscali sui costi relativi agli immobili e ai benefit assegnati a dipendenti e amministratori; la modalità di assegnazione al dipendente (uso gratuito, fringe benefit, trasferte) va coordinata con le regole su reddito di lavoro, rimborsi spese e benefit in natura.
La registrazione del contratto segue il canale ordinario: entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, occorre trasmettere il modello RLI all’Agenzia delle Entrate, allegando il testo contrattuale e versando l’imposta di registro e l’eventuale bollo dovuti. Nel contratto è importante indicare chiaramente la categoria catastale dell’immobile, che nella maggior parte dei casi è comunque abitativa (A/2, A/3 ecc.), e specificare la destinazione a foresteria: ciò aiuta a evitare equivoci sulla destinazione d’uso e sulle autorizzazioni edilizie, ricordando che la destinazione urbanistica come “abitazione” resta compatibile con l’uso di foresteria, purché non vi siano vincoli specifici nel regolamento condominiale o nel piano urbanistico. Eventuali clausole che trasformino di fatto l’uso in attività ricettiva (rotazione ad alta frequenza, pubblicità al pubblico, servizi di tipo alberghiero) possono far scivolare il contratto fuori dall’alveo della semplice foresteria e attirare la disciplina delle attività extra-alberghiere, con esigenze autorizzative diverse.
Dal punto di vista condominiale possono sorgere questioni di convivenza. Il regolamento contrattuale di condominio può legittimamente porre limiti a destinazioni di tipo ricettivo o para-ricettivo, ma difficilmente può vietare in assoluto la destinazione a foresteria intesa come alloggio di dipendenti, se l’uso resta abitativo e non altera il decoro o la sicurezza; tuttavia, in contesti sensibili, è prudente verificare preventivamente il regolamento e, se necessario, informare l’assemblea, anche per disciplinare formalità come la comunicazione dei nominativi degli occupanti all’amministratore ai fini delle tabelle e delle comunicazioni di sicurezza. Se il flusso di persone è molto elevato o l’uso si avvicina a quello di un residence, i condomini potrebbero contestare una modifica della destinazione delle parti comuni o un aggravio dell’uso, con possibili riflessi sulla validità dell’uso pattuito.
Un aspetto delicato riguarda i rapporti interni tra azienda conduttrice e occupanti. Il dipendente o l’ospite che abita nella foresteria non è giuridicamente conduttore, non ha diritti di prelazione sul contratto, non può invocare direttamente nei confronti del proprietario le tutele della legge 431/1998 e non può continuare a occupare legittimamente l’immobile se il rapporto di lavoro cessa o se l’azienda perde il titolo di godimento, salvo accordi diversi. Spetta all’azienda regolamentare per iscritto, con comodati o regolamenti interni, le condizioni di uso della foresteria, l’eventuale contributo alle spese, i termini per lasciare l’alloggio in caso di trasferimento o cessazione, e le responsabilità per danni. In caso di abusi o permanenza oltre i termini fissati, l’azienda dovrà attivare gli strumenti di tutela (anche giudiziari) verso l’occupante; il proprietario continuerà a rapportarsi con il conduttore, salvo azioni dirette in caso di gravi violazioni del contratto o di pregiudizio alle parti comuni.
Esempio di Contratto di Locazione Uso Foresteria
Tra:
-__________, denominato anche locatore
e
-__________, quale legale rappresentante della società……., denominata anche conduttrice;
si conviene e si stipula quanto segue
1. Il Signor __________ concede in locazione a uso foresteria alla società __________, che accetta, il seguente immobile: __________ per la durata di __________ a decorrere da __________
2. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n 392.
3. La conduttrice si obbliga a destinare l’immobile unicamente ad abitazione temporanea e occasionale delle proprie maestranze o di ospiti. La violazione di tale obbligo comporterà la risoluzione del presente contratto su semplice comunicazione del locatore ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c.
4. Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore
5. Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.
L’abitazione si intende temporanea quando la permanenza non supera la durata continuata di __ mesi.
Al presente contratto viene allegato l’elenco dei dipendenti attualmente in forza presso la conduttrice.
6. Il canone annuo è convenuto in € __________
(data e firme)
Fac Simile Contratto di Locazione Uso Foresteria
Di seguito è disponibile un fac simile contratto di locazione uso foresteria Word da scaricare.
