Modello Contratto Affitto Fondo Rustico Word e PDF

In questa guida viene messo a disposizione un modello di contratto di affitto fondo rustico.

Contratto Affitto Fondo Rustico

Per “fondo rustico” si intende il terreno (con eventuali fabbricati strumentali) destinato all’esercizio dell’attività agricola. L’affitto agrario è un contratto tipico, soggetto alla disciplina speciale dei contratti agrari (in particolare la legge 3 maggio 1982, n. 203 e successive), che prevale sulle regole della locazione civile. Il legislatore tutela l’interesse pubblico alla coltivazione diretta e alla stabilità dell’impresa agricola: per questo impone durate minime, controlli su canone e clausole, divieti di patti elusivi, prelazioni agrarie e indennità per miglioramenti.

La durata è il primo snodo. La regola generale è una durata pluriennale e tendenzialmente quindicennale, pensata per dare al conduttore il tempo di programmare investimenti e cicli colturali. Eccezioni esistono per colture stagionali o particolari (orticole, floricole, vivai, seminativi a rotazione breve), per fondi montani o per ipotesi specifiche previste dai patti in deroga stipulati in sede “assistita” con le organizzazioni professionali agricole: in questi casi la durata può essere più breve, ma solo se il contratto è realmente calato sul tipo di coltura/azienda e se la sede di sottoscrizione rispetta la forma assistita richiesta dalla legge. Attenzione a non “travestire” un rapporto stabile da contratto breve: le clausole elusive vengono disapplicate e il contratto si riallinea alla durata legale.

Sul canone valgono limiti e prassi diverse dai contratti civili. Il corrispettivo deve essere pattuito in denaro (niente canoni “in natura”) e in misura congrua rispetto alla qualità del fondo, alla zona e all’ordinamento colturale; molte province fanno riferimento a parametri e valori medi agrari, e la prassi lega gli aggiornamenti all’andamento ISTAT o a criteri locali concordati con le organizzazioni agricole. Sono vietate clausole che scarichino sul conduttore oneri anomali (ad es. manutenzioni straordinarie, imposte di proprietà) o che aggirino l’equilibrio legale del rapporto. Il pagamento su base annuale o semestrale, con quietanze puntuali, è essenziale per la prova.

Le parti contano. Il conduttore dev’essere un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo (anche in forma societaria) che coltiva o alleva sul fondo; subaffitto e cessione del contratto sono, in linea generale, vietati senza consenso scritto del locatore, salvo i casi in cui la legge consente il subentro del coniuge/convivente o dei parenti stretti che proseguono l’impresa agricola. Il proprietario deve garantire il pacifico godimento del fondo, consegnarlo in idoneo stato colturale e sostenere le manutenzioni straordinarie; al conduttore spettano le manutenzioni ordinarie, il rispetto delle buone pratiche agronomiche, la conservazione della fertilità del suolo e il corretto uso delle acque e delle pertinenze.

Uno dei tratti più “agresti” della disciplina è la tutela degli investimenti sul fondo. Le migliorie e le addizioni eseguite dal conduttore con il consenso del proprietario (o previste dal contratto, o necessarie secondo buona tecnica) generano, alla cessazione, il diritto a un’indennità commisurata all’aumento stabile di valore o di produttività del fondo; senza accordo scritto, interventi non autorizzati possono non essere indennizzati e, se dannosi o non conformi, comportare responsabilità. Per impianti arborei, sistemazioni idraulico–agrarie, drenaggi e strutture fisse conviene sempre prevedere in contratto criteri di stima, perizia finale e tempi di pagamento dell’indennizzo.

La prelazione agraria è un altro cardine. Se il proprietario decide di vendere il fondo, il conduttore coltivatore diretto o IAP ha diritto di essere preferito a parità di condizioni; se il proprietario vende a terzi senza rispettare la prelazione, il conduttore può esercitare il riscatto (retratto agrario) entro i termini di legge. Esiste, in alcune ipotesi, anche una prelazione a favore dei confinanti coltivatori diretti. Per evitare liti, la prassi è notificare al conduttore proposta completa di prezzo e condizioni, dando i termini per l’eventuale esercizio.

Quanto a inadempimenti e cessazione, l’affitto può sciogliersi per scadenza del termine, risoluzione per grave inadempimento (mancato pagamento del canone, abbandono o cattiva coltivazione, mutamento illecito di destinazione), recesso nei casi ammessi e mutuo consenso. La diffida ad adempiere e la prova dei fatti colturali sono decisive: tenere un minimo di tracciabilità (pagamenti, verbali di consegna e riconsegna, rilievi fotografici, eventuali perizie) evita contenziosi costosi. Alla scadenza, la riconsegna avviene libero da persone e cose non pattuite, con restituzione delle chiavi dei fabbricati strumentali e delle aree comuni; è buona pratica un verbale di riconsegna con lo stato delle colture, delle infrastrutture e delle acque.

Sul piano formale e fiscale valgono tre regole d’oro. Il contratto deve essere scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge; la registrazione è condizione pratica essenziale per far valere il contratto verso terzi e per fruire di regimi fiscali di settore. Vanno indicati con precisione estremi catastali (particelle, qualità e classe, consistenza), destinazione agricola, fabbricati strumentali ricompresi, decorrenza e durata, canone e modalità di pagamento, colture tipiche o piani colturali di massima, riparto oneri e criteri per migliorie e indennità. L’allegazione di planimetrie e visure aggiornate riduce il rischio di equivoci su confini e pertinenze; la dichiarazione di possesso dei requisiti soggettivi (coltivatore diretto/IAP) del conduttore è essenziale per talune agevolazioni.

Ci sono poi patti vietati che fanno scattare la nullità o la sostituzione ex lege: canoni in natura o legati rigidamente alla produzione, clausole che escludono la prelazione, rinunce preventive a indennità dovute per legge, durate inferiori al minimo legale fuori dalle ipotesi in deroga assistita, obblighi di subaffitto o di consegna di una quota del raccolto, trasferimenti di rischi “anormali” sul conduttore. Nei contratti con fabbricati abitativi annessi al fondo, l’alloggio del conduttore segue la vicenda del rapporto agrario e non è di regola scindibile con le regole della locazione abitativa ordinaria, salvo diverse pattuizioni compatibili.

Per impostare un buon contratto conviene partire da una descrizione accurata del fondo e dell’uso agricolo effettivo, fissare durata e canone in coerenza con la legge e con l’ordinamento colturale, prevedere regole chiare su acque, strade poderali, siepi e confini, disciplinare migliorie e impianti con procedure di autorizzazione rapida, inserire una clausola di prelazione che richiami la legge e descriva il flusso notifiche/termini, chiarire il riparto oneri (ordinarie al conduttore, straordinarie al proprietario), regolare l’accesso del proprietario per verifiche previo preavviso e le modalità di risoluzione delle controversie (mediazione o commissioni agrarie dove previste). La firma “assistita” presso le organizzazioni professionali agricole è consigliabile quando si intende ricorrere a patti in deroga o quando si vogliono certificare le condizioni del fondo alla consegna.

Esempio Contratto Affitto Fondo Rustico

Tra
Il/La Sig./Soc. ___________________ (C.F./P.IVA ___________________, con sede/residenza in ___________________, PEC ___________________), di seguito “Locatore”,
e
Il/La Sig./Soc. ___________________ (C.F./P.IVA ___________________, con sede/residenza in ___________________, PEC ___________________), in qualità di coltivatore diretto / IAP / impresa agricola, di seguito “Conduttore”.

1) Oggetto – Identificazione del fondo
Il Locatore concede in affitto al Conduttore, che accetta, il fondo rustico sito in _______________, Comune di ___________________ (), composto dalle seguenti particelle catastali: Foglio ______, mappali ______, qualità ______, classe ______, superficie complessiva pari a ______ ha/are/ca, con le pertinenze e servitù attive/passive esistenti. Sono inclusi i fabbricati strumentali/annessi agricoli siti in ___________________ (descrizione: ___________________). È escluso/incluso l’alloggio del lavoratore/conduttore sito in ___________________.

2) Destinazione agricola e uso
Il fondo è destinato all’esercizio dell’attività agricola di ___________________ (colture/ordinamento colturale prevalente: ___________________). Il Conduttore si impegna a coltivare secondo le regole di buona tecnica agraria, a conservare la fertilità del suolo, a rispettare vincoli ambientali/paesaggistici e titoli irrigui, e a non mutare la destinazione senza consenso scritto del Locatore.

3) Durata
La durata del contratto è fissata in ______ anni, dal ___________ al ___________ (durata legale salvo patti in deroga ammessi). Alla scadenza il rapporto cessa, salvo rinnovo scritto tra le Parti.
(Opzionale – Patti in deroga in sede assistita) Le Parti convengono, ai sensi dell’art. 45 L. 203/1982, la durata di ______ anni in relazione a ___________________, con sottoscrizione in sede assistita presso ___________________ in data ___________, come da verbale allegato sub “A”.

4) Consegna – Stato colturale
La consegna avviene il ___________ con verbale allegato (sub “B”) che descrive lo stato del fondo, le colture in atto, le dotazioni idriche e le condizioni dei fabbricati/recinzioni/strade poderali. Il Conduttore dichiara di aver visionato e accettato lo stato del fondo.

5) Canone e pagamenti
Il canone annuo è convenuto in € ___________________ (euro ___________________), da corrispondersi in ___________________ (unica soluzione / rate semestrali/trimestrali) con valuta ___________________ su IBAN ___________________. Eventuali aggiornamenti sono concordati in misura ___________________ (es. ISTAT/parametri agrari locali) con decorrenza ___________.

6) Oneri e manutenzioni
Restano a carico del Conduttore le manutenzioni ordinarie del fondo, delle strade poderali interne, delle siepi e dei fossi; l’ordinaria manutenzione dei fabbricati strumentali inclusi; le imposte e i tributi connessi all’esercizio dell’attività agricola sul fondo. Restano a carico del Locatore le manutenzioni straordinarie delle strutture e le imposte di proprietà (salvo diversi oneri di legge). Il Conduttore sostiene i consumi idrici/energetici e i canoni consortili di bonifica/irrigazione relativi all’uso.

7) Migliorie, addizioni e indennità
Migliorie e addizioni che comportino aumento stabile della produttività o del valore del fondo devono essere preventivamente autorizzate per iscritto dal Locatore, salvo quelle necessarie secondo buona tecnica. Alla cessazione, per le migliorie autorizzate spetta al Conduttore un’indennità pari a € ___________________ / oppure “determinata da perizia estimativa redatta da tecnico agrario scelto di comune accordo o, in difetto, nominato da ___________________”, da corrispondersi entro ______ giorni dalla riconsegna. Restano di proprietà del Locatore gli impianti arborei/stabili salvo diverso accordo.

8) Divieti, subaffitto e cessione
È vietato il subaffitto totale o parziale e la cessione del contratto senza consenso scritto del Locatore, salvo i subentri di legge in favore del coniuge/convivente o parenti entro il 1° grado che proseguano l’impresa agricola. È vietato mutare colture in modo pregiudizievole o porre in essere pratiche dannose al suolo o alle acque.

9) Accesso del Locatore e ispezioni
Il Locatore, previo preavviso di almeno ______ giorni, può accedere al fondo in orari compatibili per verifiche sullo stato colturale e strutturale, nel rispetto dell’attività del Conduttore.

10) Prelazione agraria
In caso di vendita del fondo, il Locatore riconosce al Conduttore coltivatore diretto/IAP la prelazione agraria ai sensi di legge. Il Locatore notificherà al Conduttore, a mezzo ___________________, il prezzo e le condizioni; il Conduttore potrà esercitare la prelazione entro ______ giorni dalla ricezione. In mancanza, si applicano i termini e gli effetti del riscatto.

11) Assicurazioni e responsabilità
Il Conduttore mantiene adeguate coperture assicurative per danni a terzi derivanti dall’attività sul fondo (RC attività agricola) e ne esibisce attestazione su richiesta. Le Parti rispondono per dolo o colpa grave; il Conduttore risponde dei danni cagionati per cattiva coltivazione o uso improprio.

12) Inadempimento e risoluzione
Il mancato pagamento del canone per n. ______ scadenze, l’abbandono o la cattiva coltivazione, il mutamento illecito di destinazione, la violazione grave dei divieti di cui all’art. 8 costituiscono inadempimenti che legittimano la risoluzione di diritto previa diffida ad adempiere di ______ giorni. Restano ferme le tutele e procedure speciali previste dalla normativa agraria.

13) Riconsegna
Alla cessazione il Conduttore restituisce il fondo libero da persone e cose non pattuite, con consegna delle chiavi dei fabbricati, eseguendo le operazioni colturali necessarie a preservare la produttività e firmando verbale di riconsegna (sub “C”). Eventuali danni saranno quantificati con perizia.

14) Trattamento dati
Le Parti dichiarano di aver ricevuto reciproca informativa e di trattare i dati personali ai soli fini dell’esecuzione del contratto e degli adempimenti di legge.

15) Registrazione, imposte, foro
Il contratto sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge; imposta di registro e bolli sono a carico di ___________________ (salvo diverse agevolazioni di settore). Per ogni controversia è competente il Foro di ___________________, fatti salvi gli organi/commissioni agrarie ove previsti.

16) Disposizioni finali
Il presente contratto abroga e sostituisce ogni precedente intesa sul fondo. Eventuali modifiche devono risultare da atto scritto. Sono allegati: A) verbale sede assistita (se esiste pattuizione in deroga); B) verbale di consegna; C) verbale di riconsegna; D) visure/planimetrie catastali; E) attestazioni requisiti soggettivi del Conduttore.

Luogo ___________________ Data ____________

Il Locatore ___________________ (firma)
Il Conduttore ___________________ (firma)

(Se “patti in deroga” presenti) Sottoscrizione in sede assistita presso ___________________ in data //_____, alla presenza dei rappresentanti delle organizzazioni professionali agricole ___________________.
Il Delegato ___________________ (firma e timbro)