Fac Simile Contratto di Sublocazione

Risulta essere possibile affittare a altre persone tutto o parte di un immobile che abbiamo preso in affitto. In questo caso il contratto che regola i rapporti tra l’affittuario e le persone o le aziende alle quali a sua volta da in affitto tutto o parte di questi immobili si chiama contratto di sublocazione.

La sublocazione o subaffitto, dunque, altro non è che affittare a terzi tutto o parte di un bene che abbiamo a nostra volta preso in affitto. Il contratto di sublocazione è un contratto completamente indipendente da quello di locazione e per sua propria natura ha carattere provvisorio.

Infatti la sublocazione nasce per sopperire alle esigenze di quelle persone che per un determinato periodo di tempo si trovano a dover lasciare inutilizzato in tutto o in parte un immobile affittato. Una volta terminata questa esigenza temporanea sarà il locatore principale a tornare ad utilizzare gli immobili che aveva affittato. Questo significa che la scadenza del contratto di subaffitto non potrà andare oltre quella del contratto di locazione principale ma vuol anche dire che chi subaffitta un locale semplicemente perché non è più interessato allo stesso e non vuole essere gravato dall’obbligo di pagare l’affitto sta violando le clausole del contratto di sublocazione.

Va tuttavia chiarito che subaffitto e ospitare persone non sono la stessa cosa, infatti il fatto che nella stessa abitazione che abbiamo affittato convivano assieme a noi terze persone non nominate nel contratto di affitto o nostri parenti non costituisce subaffitto dei locali, stante il fatto che quando subaffittiamo noi non siamo presenti mentre con la convivenza manteniamo sempre la detenzione dell’immobile.

Il contratto di sublocazione deve essere notificato al proprietario dell’immobile, la mancata comunicazione delle condizioni della sublocazione costituisce valida causa di diniego della sublocazione da parte del locatore. Allo stesso modo ,altra valida causa di diniego del contratto di sublocazione è la disposizione, nel contratto, di diritti che non sono disponibili per il conduttore oppure l’inclusione di clausole abusive rispetto al contratto di locazione originario. Infine, anche un cambiamento sensibile di destinazione d’uso dei locali così come il causare pregiudizio essenziale ai locali costituisce motivo valido di diniego della sublocazione.

Il consenso alla sublocazione, invece, una volta notificato il contratto di sublocazione stesso, potrà essere esplicito, sia nella forma scritta che orale, oppure implicito, intendendosi per questo quel consenso che si può determinare da atti concludenti. Il consenso, anche qualora prestato in forma esplicita, può comunque essere revocato anche in epoca successiva qualora subentrino modifiche al contratto di sublocazione originario.

Si deve prestare attenzione al fatto di notificare il contatto di sublocazione al locatore, la mancata notifica infatti è valido motivo per richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione principale.

Il conduttore, inoltre, rimane responsabile dell’immobile preso in locazione nei confronti del proprietario e risponde dunque dei danni che il sublocatore causi a detti locali nonché è diretto responsabile del fatto che al termine della locazione il sublocatore lasci liberi i locali. L’obbligazione pecuniaria, poi, di pagare il canone di affitto rimane sempre in capo al conduttore anche se nel contratto di sublocazione fosse previsto che sarà direttamente il sublocatore a pagare la pigione al proprietario dell’immobile. Così se il sublocatore non pagasse l’affitto sarebbe comunque il conduttore a rispondere nei confronti del proprietario.

Infatti il contratto di sublocazione non fa instaurare rapporti giuridici tra locatore e sub conduttore. Il locatore potrà dunque rivolgersi al subconduttore unicamente se questi sta facendo un uso degli immobili difforme da quello previsto nel contratto di locazione originario. Nel caso però di mancato pagamento del canone di affitto avrà il diritto di ritenzione dei mobili e potrà surrogarsi nel contratto di sublocazione qualora questa sia stata stipulata unicamente per eludere le disposizioni legali sulle disdette. Ovviamente al termine del contratto di locazione principale sarà ugualmente diritto del locatore richiedere lo sfratto del sublocatore.

Il conduttore principale, infine, sarà responsabile non solo vero il locatore ma anche verso il sublocatore, per esempio nel caso il sublocatore notificasse dei difetti o dei guasti il conduttore dovrà informarne immediatamente il locatore e nel caso questi non provveda sarà responsabilità del conduttore principale stesso provvedere.

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